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| 两份存量房买卖合同风险 |
留言内容
留言者：邵忠一
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经中大恒基公司买了二手房，存量房买卖协议约定税费由各自承担，签订的补充协议约定所有税费由我承担，当时中介承诺帮我做到最低税费只要几千元。所以就同意了。前天中介给我来电话，说北京有新规定了，可能税费做不低了，可能增加几万元。我不同意，要求退房，他们说定金和中介费不能退了。我说要告他们。昨天中介又来电话说新规定推迟一周执行。要我赶快去办理面签。我要求他们写个保证书，他们不写。没办法只好先办了面签。请问我会有什么风险吗？应该怎么办？
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留言时间:
2009/9/5 11:03:35
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| 回复内容 |
邵先生：
您好，您的问题答复如下：
如果您从银行获得的贷款是按照网签的较低价格批准的，您可能会存在因无法按时足额支付房款，构成违约，需要承担合同约定的违约责任，如无法收回定金及中介服务费等。
根据相关规定，从08年10月15日开始，北京二手房买卖全面实行网签。为了避税同时获得更多房贷，买卖双方和中介方往往采取以下做法：买卖双方“线下”即网签前双方签订一个合同；之后，双方和中介公司“上线”网签，参照房屋所在地最低缴税指导价签一个较低的成交价格，以此缴纳税费实现“避税”；之后，买方以“线下”签订的合同申请贷款。
09年8月26日，北京银监局出台《京银监通【2009】84号文件的相关问题要求银行批贷时参考网签价格，对买房人而言，今后能选择的只能是“取其一”，要么“避税”，要么多申请贷款。
因此您需要对无法获得足额贷款导致无法按约付款的风险进行防范。
建议您与中介及卖方协商，签订补充协议，约定如果因贷款问题导致合同无法履行时，不视为你违约。这样到时候如果解除合同，你还可以收回你已经未支付的相关费用。
如果需要律师陪同协商或签订补充协议可给我来电13426269899秦律师，或留言。
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回复：秦律师
回复时间：2009/9/7 10:49:30
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| 房产赠予问题 |
留言内容
留言者：匿名
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有一套房子，在我名下，想过户到我儿子名下。需要办什么手续，费用需要多少？
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留言时间:
2009/8/30 21:02:19
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| 回复内容 |
您好，你的问题答复如下：
您把您名下的房子过户到您儿子名下，在法律上属于将房产赠予法定继承人的行为。根据国家相关规定，不征收营业税，个人所得税，印花税、土地赠值税。
需要征收一定的契税，税率跟二手房买卖一样。如果是90平以下小户型且你儿子名下是第一次拥有房产，为房屋核定价的1％，如果是140平以下的普通住宅税率为1.5％，如果是140平以上的非普通住宅，税率为3％。商品房也为3％ 。
由于您提供的情况不足够详细，所以还有其他一些情况无法准确判断。希望您能补充相关内容，以便我们做出更准确的回复。
同时北京房产律师网希望朋友们能留下您的邮箱等联系方式，以便我们及时与您沟通，并将回复内容准确传达给您。
谢谢朋友们的配合。
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回复：秦律师
回复时间：2009/9/2 21:23:12
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| 我要怎么办好？ |
留言内容
留言者：匿名
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你好，我和我老婆结婚5年，现在因为感情不和要离婚，当时结婚前买的房子我出资了60%，但是登记是她名字，现在我想把房子卖了，然后拿回60%的房价，但是她不肯卖，还独占了房子，请问我该怎么办好？
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留言时间:
2009/8/27 20:03:43
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| 回复内容 |
您好，您的问题答复如下：
依据婚姻法的相关规定，结婚前买的房子，您出资了60％，应当属于夫妻共同财产。虽然登记在她的名下，您也拥有60％的份额。
您可先与其协商，房屋产权归她，她按市场价补偿您60％的价款，或者卖掉房子，分给你60%的房款，若对方既不同意补偿你房款，也不同意卖掉房子，你可以向法院起诉离婚同时主张分割共同财产。注意保存你购房时的付款作证，将来诉讼中要做为证据使用。
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回复：张律师
回复时间：2009/9/2 21:43:54
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| 夫妻共有房产仍选择登记在一方名下被隐瞒事实单方处置怎么办 |
留言内容
留言者：tianmenglin
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当初结婚时，我们共同出资买的房，当时我工作忙，我老婆去办的手续，就过户到她一个人名下了。现在我们感情不和，准备离婚，发现我老婆已经把房子卖给其他人了。已经办了过户手续。我能不能把房子要回来？
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留言时间:
2009/8/25 15:39:08
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| 回复内容 |
您好，您的问题回复如下：
根据《最高人民法院关于运用婚姻法若干问题的解释》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意见表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对付善意第三人”。因此当夫或妻发现对方将共有房屋已处分，自己权利受到侵害时，被侵害的共有人应向侵权的共有人追偿或进行民事诉讼，而善意取得的第三人受法律保护。
另外根据《物权法》的相关规定，房屋产权以登记为准。因此房屋登记在夫妻一方名下，登记方处置给善意第三人时，第三人权利受法律保护。
因此，你不能找受让方要回房产，只能要求你老婆给你适当赔偿。除非你能证明第三人和你老婆恶意串通的情况下，你可以申请法院确认他们的行为无效。
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回复：秦律师
回复时间：2009/9/2 21:45:49
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| 开发商要求交房必须向他们交契税合理吗？ |
留言内容
留言者：wangjun
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我买的商品房到了合同约定的交房时间，可是开发商要求必须先把契税和公共维修积金交给他们。否则不能交房，请问这合理吗？
听朋友说应该是办房产证时再交的，而且好多开发商会挪用这些费用不拖着不给办证，我该怎么办？
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留言时间:
2009/8/25 11:33:38
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| 回复内容 |
wangjun，你好，你的问题答复如下：
依据现行规定，税务部门不能委托其它单位代征契税，房地产开发商及售房单位不得代征契税。但是你可以委托开发商代缴。你可以自己向有关部门缴纳住宅公共维修程积金和契税。委托开发商代缴确实存在风险，现实中也有很多开发商挪用税金和公共维修积金的案例。
法律依据：
《北京市契税管理规定》
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局和市地方税务局确定的其他凭证的当天。
纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，到市或者土地、房屋所在地的区、县契税征收机关办理纳税申报手续，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款；符合减征或者免征契税规定的，应当办理减征或者免征契税手续。
第十条纳税人应当持契税完税凭证或者减、免税证明和其他规定的文件资料，依法到房屋土地管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续；对未出具完税凭证或者减、免税证明的，房屋土地管理部门不予办理有关变更登记手续。
《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》
（京建物〔2005〕691号）北京市建设委员会 2005-7-5
一、自本公告发布之日起，凡建设单位（包括物业管理企业、经纪公司等）受业主委托代收维修资金的，应在三日内将维修资金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行：中国光大银行北京花园路支行（海淀区花园东路10号高德大厦一层，以下同），并在十五日内向业主出具市财政局监制的《北京市住宅公共维修基金专用收据》。
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回复：秦律师
回复时间：2009/9/11 0:18:22
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| 定金可以付给中介公司吗？ |
留言内容
留言者：匿名
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我通过中介公司购买了一套二手房，签订合同后，对方称房产证在银行，要求我先付10万定金后，他才会能给银行还款解押，然后才能给我看房产证原件。我还同有看到房产证原件，把钱付给他很不放心，可是这套房子很好，又想要。可以把钱先付给中介公司吗？
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留言时间:
2009/8/25 11:19:18
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| 回复内容 |
你的担心是有道理的，实践中确实存在骗取定金的情况。你可以先把定金存入双方在银行开立的托管帐户中，这样在过户之前，对方也提不走这笔钱，比付给中介安全，而且现行政策不允许中介代收款。关于房产证是否对方的，你可以去房屋所在地的房管局或建委查询一下。
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回复：秦律师
回复时间：2009/8/25 11:22:53
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| 房产证办不下来 |
留言内容
留言者：匿名
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怎么办
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留言时间:
2009/8/21 15:13:24
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| 回复内容 |
房产证办不下来，可以去跟开发商协商，协商不成可以去法院起诉。
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回复：秦律师
回复时间：2009/8/21 15:51:15
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