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碧兴源开发商延期办理房产证海淀法院判决必须赔偿
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北京市海淀区人民法院
民事判决书(2006)海民初字第877号
 
  原告业主B某,男,1 9 * *年*月*日出生,*族,*****公司,住北京市海淀区知春路罗庄西里碧兴园*座****号。
 
  被告北京碧兴源房地产开发有限责任公司,住所地北京市海淀区知春路36号。
  法定代表人王金顺,总经理。
 
  原告业主B某与被告北京碧兴源房地产开发有限责任公司(以下简称碧兴源公司)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员刘敏独任审判,公开开庭进行了审理。原告业主B某委托代理人李建军与被告碧兴源公司委托代理人郭巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
  原告业主B某诉称,2 0 02年11月2 0日,我与碧兴源公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,购买该公司销售的碧兴园*座****号商品房,房价款为6 5 1 9 1 0元。合同签定后,我按约定履行了付款义务。并办理了《碧兴园入户许可证》,于2 003年2月17曰入住。但碧兴源公司至今不履行为我办理房地产权属证书的义务,其行为已经构成违约。故我起诉要求碧兴源公司为我办理房地产权属证书手续,协助我取得房地产权属证书:按我已付房款的中国人民银行固定资产贷款利率支付2 0 05年1 2月3 1日之前违约金3 1 5 9 2.8 1元:并自2 0 0611日起,每月1曰支付前1个月的违约金,至我取得房地产权属证时止。诉讼费由碧兴源公司负担。
 
  被告碧兴源公司辩称,业主B某所述事实基本属实。我公司未按合同约定为业主B某办理房地产权属证,是由于首都体育学院无理起诉我公司,造成我公司房屋产权过户登记被法院冻结所致。由于该案尚未审结,现全部己售房屋均未能办理过户登记和产权证。
 
  我公司同意履行为业主B某办理产权证的义务,但目前客观上不具备办理条件。此外,我公司认为违约金赔偿数额过高。
 
  经审理查明、2002年11月20日,碧兴源公司(出卖人,甲方)与业主B某(买受人, 乙方) 签订《商品房买卖合同》,约定业主B某购买碧兴源公司开发经营的座落于北京市海淀区知春路罗庄西里碧兴园*座**层**号商品房一套。台同约定,出买人应当在商品房交付使用后1 8 0日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。当日,双方签订《补充协议》碧兴源公司在该补充协议上签署了公章,并将该协议作为《商品房买卖合同》的组成部分。协议约定:“出卖人承诺,在买受人入住2年内并积极配合的情况下,办理完毕买受人的房地产权属证;买受人不退房,每逾期一日依照受买人已付房款,按同期中国人民银行固定资产贷款利率向买受人支付违约金。支付时间为每月一日支付上一个月违约金”。合同后,业主B某如约向交付碧兴源公司购房款6 5 1 91 0元,并于2 003年2月1 7日办理了入往手续碧兴源公司应于2 005年2月1 8日前为业主B某办理房地产权属证书,
 
  另查, 2 003年5月1 5日,首都体育学院诉至北京市第一中级人民法院,要求碧兴源公司返还所占用的土地。2 003年6月4日,北京市第一中级人民法院根据首都体育学院的申请,查封了碧兴源公司的房产。2 0 0 3年1 0月1 7日,北京市第一中级人民法院裁定碧兴源公司自2 0 0 3年6月4日起的一切抵押、租赁、变卖、士、理过户手续及预售手续等行为均为无效。
 
  上述事实,有双方当事人陈述、 《商品房买卖合同》及补充协议附件、购房款发票、 (2 00 3)一中民初字第5 600民事裁定书等证据在案佐证。 
 
  本院认为,业主B某与碧兴源公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示,其内容不适反法律、行政法规的强制性规定。其中补充协议亦由业主B某本人签名及碧兴源公司签章,双方确立补充协议之合意真实、明确,且作为商品房买卖合同组成部分与合同同时签订,对双方当事人具有法律效力。
 
  按照合同及补充协议约定,碧兴源公司负有向业主B某交付房屋,并办理房地产权属证书的义务。现碧兴源公司在合同履行中,确实存在逾期为业主B某办理房地产权属证书的事实。虽然碧兴源公司以2003年与其他单位涉诉土地置换合同纠纷,且经人民法院裁定冻结其办理过户手续作为其主要抗辩理由,但上述理由并非法定免责事由。故业主B某起诉要求碧兴源公司办理相关房地产权属证手续,并按约定支付违约金之请求,理由正当,本院应与支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第 一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:
 
  一、北京碧兴源房地产开发有限责任公司在取得北京市海淀区知春路罗庄碧兴源*座二八O七号的房屋初始登记手续后的三十日内,将为办理房屋权属登记所需的,应由北京碧兴源房地产开发有限责任公司提交的全部材料交付行政主管部门;
 
  二、北京碧兴源房地产开发有限责任公司依照业主B某已付房款,按同期中国人民银行固定资产贷款利率支付违约金。支付自二0O五年二月十八日起至其取得房地产权属证书时止的违约金;其中二O 0五年十二月三十一日前违约金人民币三万一千五百九十二元八角一分,于本判决生效后七日内执行;二O O六年一月一日以后应给付部分分期于每月第一日支付前一月的违约金。
 
  案件受理费一千二百七十四元,由北京碧兴源房地产开发有限责任公司负担,本判决生效后七日内交纳。
 
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费一千二百七十四元,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
 
              审判员    ×××
              二○○六年三月十七日
              书记员    ×××

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