2月20日，北京市大兴区法院开庭审理大兴区彩虹新城住宅项目延迟交房一案。奥运因素成为双方争议的焦点。据本报了解，这是此类案件的首次开庭。

目前该案并未审结。这只是一个开始，这个案件背后，诸多准备立案或发生纠纷的同类延迟交房案件，正在浮出水面。矛盾核心正是奥运因素。

普遍违约出现

延迟交房的事件一直都有。不过，现在的情况和以前不尽相同：一是2009年前后，北京出现大量楼盘延迟交房，数量明显增多；二是延迟交房的理由，基本上全部涉及奥运因素，即奥运期间限制施工、限行等措施带来的影响。

有十个以上项目的业主，就奥运因素导致延迟交房问题向该所咨询过。报了解，大西洋新城、中广宜景湾、万科四季花城、中湾国际、高教新城等诸多项目，都存在延迟交房情况，理由都和奥运因素有关。

不过，在处理方式上，各企业千差万别。

万科四季花城有51户业主的交房日期原为2008年12月31日；2008年末，业主接到通知，交房日期延迟两个月。在给业主的相关文件中，万科提到奥运因素对施工的影响，不过延期的时间，万科按合同约定万分之三的标准支付违约金。

业主对万科因赶工期而导致的交房质量不满，使得这一项目没有逃过纠纷，不过这依然是记者调查中极少数按合同全额支付违约金的项目。绝大多数延期项目，业主都只能获得部分补偿或不能获得补偿。

例如，大西洋新城的交房日期原为2008年7月和8月，延迟至2009年1月。“交房延迟是受奥运影响。”大西洋新城销售处的工作人员明确表示，由于奥运期间建筑材料运不进来等原因才导致交房延迟。“开发商给予的补偿是赠送购物卡和物业费，以170平方米户型为例，按合同应补偿4.8万元，而购物卡和物业费的价值约1.2万元，只占合同补偿的四分之一。”

购房者柳小姐表示，她所购买的中湾国际交房延迟4个月，至今年4月30日。开发商表示承担两个月的赔偿责任。“奥运停工两个月不补偿，另外两个月按合同约定补偿。”她说。

2008年9月延迟交房的彩虹新城，开发商则完全没有给予赔偿承诺。

开发商希望以奥运影响的理由减免赔偿责任，成为矛盾爆发的关键点。

据了解，该项目的交房时间原为2008年9月和10月，而实际延迟至11月和12月。2008年9月，开发商发布延迟交房通知。提到赔偿，开发商一直拿奥运说事，他们的态度是政府让赔就赔。以奥运为理由不承担赔偿责任，是目前较为普遍的做法。

奥运因素不能作为不可抗力，开发商也不能以此理由免责，在法律上，这一点并不存在分歧。“我咨询过北京市建委，他们表示没有权限做答复。”北京市法制办、人民大学两位法律专家，这两方面都明确表示：奥运因素不构成不可抗力。

在北京有相当一部分购买了期房的业主，都收到开发商发出的致歉信、告知函等书面文件，大致内容就是开发商由于奥运的原因，不能按照预售商品房买卖合同约定的期限交房，推迟多少个月交付房屋，同时开发商又往往把这种情形归于政府行为，或者认为奥运是属于不可抗力，不愿意对逾期交房的行为承担任何违约责任。结合上述事实与我国相关法律，除商品房预售合同明确约定：“因为奥运原因开发商可以延期多少个月交房，并且延期交房开发商不用承担违约责任外，”开发商都不能拿奥运作为自己延期交房的挡箭牌，而拒绝承担延期交房违约责任，理由如下：

1、北京地区预售商品房买卖合同，基本上采用的是北京市建设委员会统一制定的版本，一般情况，开发商除非证明自己延期交房是因为不可抗力所造成的，否则就应当依照商品房预售合同约定，向购房人承担违约责任。那么，现在关键一个问题就是奥运是否属于不可抗力。很显然，奥运会期间停工肯定是不属于不可抗力范畴的，所谓的不可抗力指的是，不能预见、不能避免、不能克服的客观事实，比如地震、非典等客观事件。但是奥运显然是不符合不可抗力的构成要件的，首先、2008年奥运会期间建筑工地停工是可以预见的，因为2001年就确定下来2008年奥运会在中国北京召开，这一点是全世界都知道的，买房人与开发商签订预售商品房买卖合同基本都是在06、07、08年，也就是说开发商在签订预售商品房买卖合时，就应当知道2008年奥运会要在北京召开，而且奥运期间对车辆限行、建筑工地停工是各国奥运期间的惯例，作为专业从事房地产开发的开发商来说，以奥运期间建筑工地停工是不能预见的显然是不能成立的。其次、奥运期间建筑工地停工，导致延期交房是可以避免的，因为2001年开发商就知道奥运会在北京召开，同时商品房预售合同基本都是在2001年后签订的，开发商完全可以把奥运期间停工这段时间予以刨除。最后、奥运停工导致延期交房是可以克服的，因为国内媒体早在2008年2月份就有对奥运期间，建筑工地要停工的相关报道，而奥运会是在2008年8月8日，开发商完全有时间通过赶工期，去克服奥运期间停工导致的延期交房。

2、既然奥运会不属于不可抗力，那么买房人完全可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。根据<<商品房销售管理办法>>的规定,房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。对于房地产开发商,应当以什么样一个标准,向购房者承担逾期交房的违约责任,对此<<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>做了规定,首先,如果购房者与开发商在<<商品房买卖合同>>中,对开发商逾期交房的违约金做了约定,那应该按照约定的计算方式要求开发商承担违约金.需要指出的是,从我代理的购房者要求开发商承担逾期交房违约金的案子来看,基本上<<商品房买卖合同>>对开发商逾期交房的违约金都做了约定,但是部分<<商品房买卖合同>>对开发商逾期交房的违约金约定的很低,从购房者的角度来说是有失公平的,因此广大购房者可以通过法律途径请求人民法院,增加逾期交房违约金的支付比例.其次,<<商品房买卖合同>>没有约定逾期交房违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,购房者可以按照逾期交付使用房屋期间,有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额.

3、购房者在发生开发商逾期交房的时候，该如何维护自己的合法权益呢？主要方式有两种方式：一种是买房人通过与开发商友好协商来解决，但开发商往往会以种种理进行拖延或者直接拒绝买房人的正当要求；另一种就是买房人通过法律途径，通过诉讼要求人民法院判决解除预售商品房买卖合同，并根据合同要求开发商承担违约责任。