朋友们在购房前要考虑的成本预算,主要包括以下几个方面
一、可承受的房屋总价及首付
买二手房有两种付款方式,一种是全款支付,另一种是贷款。如果您有足够的资金,那么您所能接受的房屋总价自然是以您的需求为主,所受限制不多,但如果您借助银行贷款完成置业计划,您最好拥有买房预算的三成作为自备款,您所能承受的房屋总价将由两个因素反推而出:①月供能力。②符合房屋的最长贷款年限。有了以上两方面的数据,就能反推出您所能承受的房屋总价了。
假如:您的的月供能力是2500元,预计贷款年限最长为20年,可贷款比率为70%,反推的计算方法可按下表进行:
每万元对应年限等额本息还款月供额(X)(如遇调整以调整后的系数为准)
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可承受房屋总价=计划月供/每万元对应年限等额本息还款月供/最高可贷款比率(舍尾取整数)
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自备付款=房屋总价×30%(进位取整)
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1年
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858.05
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2年
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442.04
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3年
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303.04
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4 年
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233.66
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5年
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193.51
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10年
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111.22
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15年
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84.6
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20年
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71.87
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2500÷71.87÷70%=49
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49×30%=15
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通过计算可知,只要有自备款15万元人民币,月供能力为2500元的家庭就可以买得起总价为49万的房子。
每月房贷支出总额
以家庭收支平衡的原则为规划基础,家庭月收总和扣除消费支出(衣、食、育、行)后,余款可用来支付月供,但不应超出家庭收入总和的三分之一为宜,一定要留有足够的变动空间,并且需要对未来月收入的稳定性作出判断,以免未来变化太大,给家庭生活造成负担。
二、要缴纳的税费
税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重,其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置,因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。建议购房者在计算个人住房贷款时,最好同时计算相关的税费支出。
① 印花税:成交价×5‰。
② 契税:
90平以下小户型普通住宅:成交价×1%
普通住宅:成交价×1.5%
非普通住宅:成交价×3%
非普通住宅的评定标准:
1、所售房屋建筑面积超过140平米。
2、所售房屋成交均价超过同级别土地上成交均价1.2倍。
3、建筑容积率大于1.0。
需要注意的是,通过中介交易时,一般中介会要求买方承担卖方应当承担的税费,
主要包括:
营业税及其附加成交价×5.5%
个人所所得税 成交价×1%
土地增值税
印花税成交价×5‰
三、北京市各中介服务收费标准:
中介公司代理费:总房价的2%-3%或协商。
贷款服务费:1000-2000元不等(买家承担)。
办理二手房贷款相关手续收费标准(以各银行及担保公司收费为准).
律师顾问费:1000-5000元。
如果买卖双方直接交易,请律师代办过户贷款手续,费用会大大降低。
四、搬家及装潢支出
做好装修及维修费用预算
装修费用应与首期款一起考虑,仔细算计,同时应提前考虑适当的房屋维修款项。必须的生活设施还需要一些初装费用,如开通管道煤气、有线电视、宽带网等。另外,购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑。
五、仔细考量物业管理费用
物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关,通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。商品房一旦售出之后,购房人就要开始负担一切房屋的开支,如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等,对这些开支如果未加考虑或考虑不足,那么买房时就有可能造成失策。与其他费用不同,购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的,所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准,做到心中有数。
六、细致估计还款能力
国内住房银行贷款和公积金贷款早已展开,这对于部分人来说购房就要考虑贷款偿还这一问题。购房者利用银行贷款购房时,要考虑银行利率的高低、银行可借贷金额、首期付款金额、分期付款的期限、每月付款额度等因素。此外还要选择合适自己的还款方式。