您的当前位置: 首页 >> 律师随笔 >> 文章正文
房产过户未出示配偶同意书法院判决买卖过户无效
阅读选项: 自动滚屏[左键停止]
作者:  来源:  阅读:

风险提示:卖方未出示配偶同意售房证明导致买方钱房两空

案例来源:中国新闻网(转自北京青年报) 

20074月,林先生在昌平区天通苑鑫尊置地经纪人的介绍下,看中了天通苑北三区一套二手房。房主郝某告诉他和中介,该房产是他婚前购买,他的妻子邹某已经出国,也同意卖出这套房屋。林先生咨询了中介、律师、昌平建委和深圳发展银行后,了解到这套房产确实是郝某婚前购买,且房产证上也只有郝某一人的名字,根据新的《婚姻法》,这属于郝某的个人财产,无共有人,他有权卖出。

2007422,在中介方的见证下,林先生与郝某签订了购房合同,并于当年615日上午11点半,与郝某在昌平建委顺利完成了房产过户手续,缴纳了相应税款。当天下午,林先生和郝某到深圳发展银行官园支行,该银行也依据建委出示的过户手续,将购买这套房屋向银行所贷的55万元房贷,打入了郝某的账户。当年621日,他拿到了昌平建委发的房产证,并于当月月底搬进了这套房子,居住至今。

房主配偶告状讨回房

去年110日上午,林先生突然接到昌平法院电话。法官称,郝某的妻子邹某向法院提起行政诉讼,要求昌平建委撤销他的房产证。原来,郝某与邹某结婚后,曾做了一个财产公证,郝某将这套房屋的95%赠与邹某。更让他想不到的是,2007615日上午,当他与郝某在昌平建委办理过户的同时,事实上,邹某已向昌平法院提出这套房屋的财产保全申请。当年621日,昌平法院审理了邹某与郝某的离婚案,将这套房产判给了邹某所有。“邹某还对昌平建委提起了行政诉讼,20085月,昌平法院一审判决,昌平建委败诉,网上撤销了我的房产证。”200811月,北京市一中院二审,维持原判。

林先生不解,为什么合法买的房却不能保住?“虽然昌平建委等都称我是善意第三方,但是我仍然面临还在还着贷款的房子不归我的现实,善意第三方的利益谁来保护?”

有律师认为,“目前,法院根据婚前公证,判房产归女方所有,女方主张自己的权利,要求拿回房产,没有过错。林先生应该诉讼卖房人和昌平区建委。”北京另一家知名中介公司负责人认为,“买房人林先生没有过错,问题的关键出在为什么在交易的过程中,没有人让卖方出示配偶同意出售的书面证明。”他分析,首先,卖方郝某在出售房产的时候,隐瞒了他和其配偶邹某曾经有过“将这套房屋的95%赠与邹某”的公证,属于恶意隐瞒;其次,银行和中介公司在交易过程中,也没有让卖方出示配偶同意出售的书面证明,“根据行业惯例,中介公司和银行应该是有这道程序的,不管房主强调房子是否是婚前财产,但只要户口本上显示是已婚,就应该让他出具配偶同意出售的证明。尤其是银行,在办理贷款的时候,应该让卖方出具这样一个证明。”第三,昌平建委在办理该套房产过户手续的时候,应该让卖方出示配偶同意出售的证明。

昌平建委法制科有关负责人也承认,“当时林先生他们办理过户手续的时候,房产证上确实是卖方郝某一个人的名字。而根据目前的规定,在办理二手房过户手续的时候,不用察看配偶有没有同意的相关证明。这确实是目前二手房过户存在的一个漏洞。” “如果该漏洞不堵,像林先生这样的受害善意第三方绝不会是最后一个。”

北京房产律师网的律师认为,昌平法院和一中院的判决是存在问题。按照物权法第一百零六条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”林先生为善意第三人,他的权力应当首先保护。法院不应当凭借公证就撤销林先生房产登记。“公证”与“房产登记”相比,显然后者效力要高。另外如果公证的不是夫妻,而是其他没有登记的共有人呢?让建委过户时如何审查?

因此,北京房产律师网律师认为房产过户时,不需要配偶同意声明,即符合物权法的规定,也符合市场经济下的交易稳定和效率原则。相反没有要求配偶出示同意声明书并不是本案的根本原因。而是卖方的不诚信行为。假如公证的不是夫妻共有而是其他人共有,那建委是不是应当要求“共有人同意出售证明”啊?这个共有人又是谁呢?

 

 

】【关闭窗口
 :: 站内搜索 ::
 
 :: 点击排行 ::
·农村房屋买卖合同无效典..
·2010年二手房买卖税费政..
·二手房买卖税费表(已购..
·二手房购房发票谁开具
·住房贷款月供计算公式 ..
·北京二手房买卖税费表(..
·房产过户未出示配偶同意..
·最高人民法院关于农村宅..
·二手房买卖案例集锦
·国家税务总局关于房地产..
设为主页  |  收藏本站 | 友情链接 | 管理登录