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选择期房时如何看图纸
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作者:秦律师  来源:北京房产律师网  阅读:

 

期房由于购买的是未来的产品,交款时看不到具体的实物,到期房变现时仍不免有很大的不可抗风险,比如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等等,因此购买期房时不要轻易相信样板房,了解并运用设计图纸,对期房作出合理、正确的判断及约定非常重要。

  要懂得设计图纸的技术参数

  一般来说,对于住宅小区整体居住质量,容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值,这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高;密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。

  不要轻易相信样板房

  样板房是专门设计出来用来展示的,因此其根本无法复制到自己的房子当中,样板房都是经过精心设计和掩饰的,比如花费巨资请知名的设计师设计、专业施工单位铺装、高额的装修造价等等,目的就是为了营造一种舞台效果。样板房掩饰的手法很多,隐瞒管线、改变承重墙厚度、在建材上偷梁换柱等等是比较常见的几种方式。

应看哪些图?

一个房地产项目主要有扩初设计图、规划设计图、项目建筑施工图、销售平面布置图等。

项目扩初设计图是最初报批的规划设计图,包括小区总平面布置、容积率和绿化率的确定、层高的确定、平面的确定等内容。

建筑施工图包括建筑设计图与结构设计图,由建筑设计单位根据规划部门审批同意的方案进行详细设计,包括各种建筑材料的确定、平立图的详图设计、各细节部点的详图设计等能直接供施工单位使用的内容。

销售平面图是直观的示意图,能为购房者提供平面布局、各功能间的划分、哪些内墙可以拆卸、家具配置设计等信息。

  挑选户型至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图。规划图能有效反映小区的规划布局,这直接关系到所挑选户型的具体位置,涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素。住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局,它们之间的关系可能会影响到住宅的使用,比如窗户和阳台是否互相干扰,入口是否相邻太近等。

  户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局,其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。

  好户型应具备六大功能

  一套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习,这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区;根据其活动特点可以分为动、静两区。

  公共区:供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。

  私密区:供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。

  动区:活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。

  静区:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。

这些分区各有明确的专门使用功能。在平面设计上,应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。根据户型面积不同,你的选择也会大不相同。小户型经济住宅强调基本生活要求,普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性,豪华型住宅强调创造高质量的生活环境,注重细节突出个性。

看图过程中的几点注意事项

1、及时询问

如果发现楼书承诺与设计内容不一致的地方,应当向专业人员请教,并向销售商进行询问,以避免将来因双方理解程度的偏差造成在房屋外观、布局、质量、设施等方面产生纠纷。对于销售商和专业人士解释不一致的地方必要时可以采用录音等方式保存证据。

2、重要尺寸写进合同

《商品房预售合同》附件中会有房屋平面图及房屋在整栋楼中的位置图,在这个附件中一定要求开发商把所有尺寸都标注出来,还需要标注整体方位。标注尺寸时一定要标明长多少米、宽多少米,千万不要标注客厅多少平方米、主卧多少平方米。前者被称为一次性尺寸,可以准确地核实,后者被称为面积尺寸,无法准确核实,无法保证户型长宽的比例。还要注意防止开发商以手绘图、草图等代替正式印制的图纸。以保证出现违约行为时可以追究其责任。 

 

法律链接:

《北京市城市房地产转让管理办法》

第四十九条 预售商品房按照套(单元)计价的,商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

  按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

 

 

 

李老师夫妇为出尔反尔付出代价,法院在支持其收回11年前出售的房屋同时,还要求其给付买家45万余元补偿金。昨天,迟迟未交钱的李老师夫妇被房山法院查封了房产。

  11年前,在一所学校任职的李老师,以2.8万元价格将房山区长阳镇一处400多平方米的房产卖给同村李大爷。但不久前李老师又反悔想收回房产。因李大爷不是农村户口,不能得到宅基地,同时当时双方私下交易未经村委会同意,此案经过两审,市一中院最终支持了李老师的要求,但同时附加了一个令他意外的条件。法院对房屋价值进行评定,确定11年前价值2.8万元的房产,目前价值68万余元,判决其收回房屋后给付李大爷45万余元补偿。一时拿不出钱的李老师称,房子在近几年可能会拆迁,届时他们可以用拆迁款补偿李大爷,但被李大爷拒绝。由于李老师不肯支付补偿,法官查封了小院并冻结其银行账户。

  参与执行的白法官表示,因房价猛涨,农村出现很多类似此案的案件,“就是贪图经济利益”。

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