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二手房买卖案例集锦
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1 .合同无效应返还全部定金

     案情简介: 2001 年 6 月 21 日,朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方,以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同,购买位于沈阳市某区的商品房一套,朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金 20000 元。合同签订后,朱向阳发现该合同上卖方(房主)写的是邱木真,而在卖方(房主)上面签名的却是王慧海,经到沈阳市房产局咨询和核实后,朱向阳找到王慧海,要求退还定金 20000 元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的,但尚未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的 20000 元定金实际上在刘菁珊手中,朱向阳的父亲找到刘菁珊,经交涉,刘菁珊同意退回 17000 元。朱向阳的父亲于 2001 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后,出具了收条,并在收条上注明 " 另外补偿叁仟元整房主 " 。后朱向阳在向刘菁珊索要 3000 元未果的情况下,于 2001 年 12 月 7 日 诉讼至人民法院,要求刘菁珊返还 3000 元定金,王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。

    法院判决: 法院认为,朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同,因王慧海并非房屋的所有权人,而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书,故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,因此刘菁珊应当返还全部定金 20000 元;被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同,并收取了定金,应承担连带清偿责任。依法判决:“一、于本判决生效之日起 10 日内,刘菁珊应返还朱向阳 3000 元定金款;二、被告王慧海对上述款项承担连带清偿责任。”

    律师点评: 司法实践中,法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋,有关房屋买卖合同效力认定问题上,做法很不一致,有的认定有效,有的认定无效。但是近年来,法院日渐趋向于认定有效。本律师认为,判断民事合同的效力,其法律依据是民事法律法规,是《民法通则》、《合同法》,而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。

    本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同,合同签订人王慧海既不是房主本人,其甚至与房主没有任何联系。王慧海明知刘菁珊不是房主,自己既没有房主的委托手续,也没有刘菁珊的委托手续,而以自己的名义签订合同并收取定金,其主观存在过错。并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的,该转交行为也存在过错,因此王慧海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错,其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

2 .拒绝卖房双倍赔偿定金案

    案情简介: 2003 年 6 月 30 日 原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍,被告孙和平将一套房屋出售给原告高素琴,双方协商,原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民币 5,000 元。之后,高素琴向被告孙和平交纳定金 5,000 元,被告孙和平为此给高素琴出具收条一份,收条中写明,该房屋系私有产权,总价额 73,000 元;孙和平在 2003 年 7 月 12 日 应搬出此房,屋内设施不动;若孙和平不卖此房需赔偿高素琴 10,000 元,若高素琴不买此房则定金不退。收条还注明在未办理产权过户前高素琴向孙和平押 3,000 元,办理产权过户后一次性付清全部房款。并且,交付定金时孙和平正在办理自己名下房屋产权证,双方亦未签订房屋买卖协议。 2003 年 9 月高素琴以孙和平未能与其办理房屋过户手续,要求孙和平返还定金未果,特起诉至人民法院,要求孙和平双倍返还定金 10,000 元。

    法院判决: 法院认为,原告高素琴与被告孙和平之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍,双方虽未签订房屋买卖协议,但双方之间有收条为凭,从该收条记载的内容,对双方当事人均有约束力,应当认定有效孙和平取得房屋产权证后,未将该房出售给高素琴应当承担违约责任,对于原告高素琴要求双倍返还定金的诉讼请求,法院予以支持。依法判决:孙和平应于本判决书生效后十日内向高素琴双倍返还定金 10,000 元。

    律师点评: 定金合同是实践性合同,从当事人实际交付定金时生效。本案中,根据定金收条中记载的内容,高素琴交付的属于履约定金。若房主孙和平收受定金后不履行约定的交付房屋并办理产权过户的合同义务时,则高素琴有权要求其双倍返还定金。定金具有惩罚性,目的是为了约束当事人履行约定义务,在当事人违反约定时给对方合理补偿,因此也具有补偿性。本案中,孙和平违反约定拒绝为高素琴办理产权过户手续,导致高素琴获得房屋所有权的合同目的无法实现,高素琴可以要求孙和平双倍赔偿定金。《担保法》第九十条规定:定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限,定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百二十条规定:因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。

   《担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,买卖双方在合同中已经明确约定交付的 10000 元是购房定金,并约定了定金的惩罚性质,即收受定金的一方违约的,须双倍返还定金;交付定金的一方违约的,对方有权没收定金。需要说明的是:若合同已经写明“定金”,即使没有注明定金的性质,也具有担保法上定金的法律效力;若合同中没有写明“定金”,而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称,但同时规定了定金的性质,那么也具有担保法上定金的法律效力。

    双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的 20% ,否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同,以定金的实际交付为生效要件。

3 .协议收回定金则无权要求双倍返还定金案

    案情简介: 原告李耀鹏与被告严树英双方于 2002 年 5 月 18 日签订一份房屋买卖合同书,约定严树英将房屋一套以 49500 元的价格卖给李耀鹏,李耀鹏在签订合同时给付定金 4000 元。合同签订后,李耀鹏支付了全部的购房款。 2002 年 5 月 29 日 双方去房产交易所办理过户手续。由于当时严树英所带证件不齐备,故产权过户手续未能办成。之后,严树英通知李耀鹏再等几天,后又告诉李耀鹏说,她的房子不能卖了。后双方重新在该房屋买卖合同书上约定:“由于严树英违约,严树英于 2002 年 6 月 6 日 将购房定金 4000 元还给李耀鹏,甲、乙双方同意该协议终止。”被告于 2002 年 6 月 6 日 将全部房款及定金 4000 元全部退还给李耀鹏。但是李耀鹏认为严树英违反约定应当双倍返还定金,还应支付 4000 元违约金。双方在协商无果的情况下,李耀鹏向法院提出诉讼,要求严树英支付违约金 4000 元,并负担诉讼费用。

    法院判决: 法院认为,原、被告双方于 2002 年 5 月 18 日所签的合同书及以后所补充的协议内容,均为双方的真实意思表示,双方均应严格履行。原告在该合同书中的明确表示在被告退还定金后同意该协议终止,并未要求双倍返还定金,应视为双方当事人新的约定。双方应按此约定履行,而且双方已经实际履行。原告起诉要求双倍返还定金没有法律依据,本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题解释》第一百二十条之规定,判决如下:驳回原告李耀鹏的诉讼请求。

     律师点评: 定金合同是实践性合同,双方当事人不能约定定金合同生效的时间,定金合同生效的时间是法律明确规定的,即定金实际交付时定金合同生效。为此,双方之间是否存在定金合同法律关系,一切以是否实际支付定金为准。《担保法》第九十条规定:定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中,由于严树英违约不办理产权过户手续,李耀鹏依法有权要求其双倍返还定金。但是当李耀鹏收回全部定金,不管双方是否补充约定权利义务关系终止,双方的定金合同关系都一律随即终止,李耀鹏再要求双倍返还定金则无法律依据,因此其诉求也不会被法院所支持。

4 .未取得产权证签订房屋买卖合同有效案

    案情简介: 甲在 2004 年 3 月 13 日 购买一套商品房, 6 月 1 日 入住, 11 月 30 日 开发商做产权作登记,甲 12 月 20 日 取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日 ,甲与宋某在中介公司的介绍下,签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积 129.70 平方米 的房屋,以 158 万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后,双方又在补充条款中约定了两项内容:一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证,待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效,双方对此买卖行为均不得反悔,否则由违约的一方以总房价款的 10 %支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后,宋某就一直没有再履行过合同。 2005 年 3 月 9 日 ,甲起诉到法院,要求宋某以总房价款的 10 %支付违约金 15.8 万元。在庭审中宋某辩称,是甲在没有取得房产证之前,就与宋某签订房屋买卖合同,该行为违反了相关法律规定属无效合同。

    法院判决 :法院认为,宋某与甲签订的房屋买卖合同中,明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续,还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行,于是法院判决宋某按合同约定支付甲 10 %的违约金 15.8 万元。一审判决后宋某提出上诉,认为法院适用法律错误,我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让,宋某与甲的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定,按照合同法第五十二条的规定应属于无效。但最后二审法院维持了一审法院的判决。

    律师点评: 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定,的确规定未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。但是,法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时,签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定,即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续,但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓,也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户,是双方真实意思的表示,因此认定双方签订的合同合法有效,这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于未取得产权证出售房屋的情况,法院的处理方式也不一样,有的法院认为双方签订的合同是无效的,因此请读者注意诉讼当中的风险。

5 .未还清贷款出售房屋买卖合同有效

    案情简介 :甲 2002 年买的房子, 2004 年 8 月 1 日取得房产证,但甲是通过贷款买的房屋,银行贷款还未还清,房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ,甲与王某签订了买卖合同,王某交付了首付款并入住了该房屋。房子卖完不久,房价就涨了将近 20% 。于是,甲起诉到法院,以房子在转让时已抵押给银行为由,要求法院确认这起房屋买卖行为无效,以达到收回房子的目的。

    法院判决: 法院经审理认为,甲的请求不符合公平原则,为维护交易安全及市场交易的流转,驳回了甲的诉讼请求。

    律师点评: 因甲对房屋做了抵押,因此在抵押未解除之前你所购房屋不能办理过户手续,甲所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。但甲与王某签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押,现合同已实际履行,王某给付了部分房款,目的在于让甲将所欠银行贷款还清,解除抵押,以利于办理过户手续,因此甲应及时还清银行贷款。况且甲已将房屋交付给王某,王某也实际入住该房屋,因此从维护市场交易的秩序及公平公正的原则以及甲要求确认合同无效的真实目的,法院的判决是正确的。

6 .最终 办不下来房产证房屋买卖合同无效

案情简介: 2002 年 4 月 15 日 , 何某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同 , 约定贷款购买开发商开发的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 办理了入住手续,但未实际入住。 2005 年 3 月 2 日,在北京 XX 房地产经纪有限责任公司参与下 , 刘某、何某及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》 , 合同约定 , 刘某购买何某的房子,价款 40 万元。合同签订后 , 刘某支付中介公司首付款 20 万元,其中含定金 2 万元 , 中介公司将其中 1 万元留作自己的中介费,其余 19 万给付了何某。刘某在等待开发商给何某办理房产证,以便于尽快过户,但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质,且房地产公司已是人去楼空,该项目无法办理初始产权登记,所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有权证。于是刘某状告中介公司 , 要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效 , 并要求返还购房款。

法院判决 :法院经审理后认为,因开发商已不存在,买方最终无法取得房屋所有权证,其合同目的已不能实现,应认定买卖合同无效,卖方返还房款。

律师点评 :目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效,现在也有越来越多的案例按此处理,但是对于签订合同时没有房产证,卖方最终也不可能取得房产证的情况下,导致买方无法取得房产证,买方的合法权益无法得到法律保护 , 一般认定买卖合同无效,判决将买方或中介公司将已收的房款返还给买方。

7 .买卖危改回迁房是否合同有效

     案情简介: 甲于 2005 年 3 月 1 日与某房屋中介公司签订委托购房协议,约定甲购买中介公司提供的位于西城区某危改小区回迁房一套,该房屋还没有入住,也没有产权证。甲向中介公司交纳了一万元定金。但是在合同履行的过程当中,甲发现该房屋是无法办理过户的,也了解到回迁房属于政策性房屋,不能任意买卖,于是甲起诉某中介公司,要求退回定金。

    法律判决: 本案的最终结果是北京市西城区人民法院( 2005 ) 5712 号民事判书认为危改房未取得产权证而上市销售,合同无法继续履行,合同目的不能实现,因此解除合同,返还购房款。

    律师点评: 对于危改回迁房在未取得房屋所有权证之前能否出售的问题,在司法实践当中存在相当大的争议,有的法官认为是无效合同,有的认为是有效合同,因此判决结果各异,互相矛盾。具体到本案当中,甲可以主张合同无法实际履行为由,提出解除合同。该房屋因没有取得房屋所有权证而无法办理过户手续,导致合同无法继续履行,购买人签订合同的目的无法实现,因此按照合同法第九十四条第(四)款规定,当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。但是同样事实的一个案例,在东城区法院却得出另外一个结论,东城法院认为合同有效,并到开发公司做了调查笔录,认为危改房也能出售给被拆迁人以外的其它任何人,以后也是可以办理过户手续的,因此认为购房人以不能实际履行为由解除合同理由不足,购房人主张合同无效的理由没有法律依据,于是判决驳回购房人要求返还定金的诉讼请求。

8 .已办房产证未办土地证转让房屋有效案

    案情简介: 1994 年 1 月 26 日和 2 月 24 日 ,被告邱畅先后向原告余定晖借款 50 万元和 30 万元,并将一栋四层房屋抵押给了余定晖,但双方没有办理抵押登记手续。 1996 年 6 月 5 日,邱畅(出卖人)以物抵债将该栋房屋转让给原告余定晖(买受人),以偿还其中 30 万元借款。余定晖同意后,给邱畅开具了还借款 30 万元的收据,并到房产管理部门办理过户手续。 1997 年 12 月 15 日 ,余定晖领取了新的《房地产权证》,并使用该房屋。后来余定晖要求邱畅协助其办理该房屋的《国有土地使用权证》,邱畅则要求余定晖再支付 5 万元,余定晖不同意,遂于 2002 年 7 月 16 日 向法院提起诉讼,请求判令邱畅将该房屋占有的土地使用权过户到其名下。

    法院判决: 法院认为:邱畅写给余定晖的收据中注明了所购房屋为 30 万元,该房屋的所有权证亦已办至余定晖名下,故法院确认双方转让房屋行为合法有效,价格为 30 万元。依照房地产交易的有关规定,房地产转让,房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转移。因此,邱畅要求余定晖协助其办理所转让房屋的国有土地使用权证的过户手续,理由充分,应予支持。邱畅提出所转让的房款余定晖仍欠其 5 万元,证据不足,不予采信。依法判决如下:在本判决发生法律效力之日起十五日内,被告邱畅应协助原告余定晖将房屋的国有土地使用权证办理至余定晖名下。

    律师点评: 如果双方签订的《房屋买卖合同》合法有效,那么买卖房屋范围内的土地使用权应当随着房屋所有权一起转移给买方。目前,各地的房屋土地管理部门对房屋买卖过户的做法不一致:有的只需要办理房屋产权过户手续,领取新的房屋所有权证,有的还需要办理土地使用权过户手续,领取新的土地使用权证。但是不管如何,根据房屋和土地不分离的原则,房屋范围内的土地使用权应当随着房屋的买卖一起转让。《城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

    房屋抵押必须办理抵押登记,否则不发生法律效力。如果没有办理抵押登记,那么债权人(即抵押权人)对房屋并无优先受偿权。根据《担保法》第四十一条和第四十二条规定:以城市房地产等建筑物抵押的,必须签订书面的抵押合同,抵押合同应当办理抵押登记,登记单位为县级以上地方人民政府规定的部门,抵押合同自登记之日起生效。本案中,由于房屋抵押未办理抵押登记,余定晖对房屋的抵押权实际上依法不存在,但是余定晖以一部分借款冲抵购房款,且邱畅已经出具的购房款收据,双方又办理了房屋产权过户手续,应当认定余定晖取得了房屋的所有权。

9 .母亲买房构成表见代理房屋买卖合同有效案

    案情简介: 吴春花与陆战军系母子关系。陆战军在村里建有私房一栋。陆战军在外打工期间,吴春花为其照看子女和看管财产。因陆战军在信用社的建房贷款逾期,信用社催促偿还,吴春花为归还陆战军的贷款,以陆战军的名义与汪道全签订售房协议书及其补充协议书,约定:陆战军将私房中两间出售给汪道全,售房价 60000 元;陆战军负责办理产权和土地使用权转移手续,并承担所产生的一切费用。吴春花以陆战军之名在协议上签字,汪道全也在协议上签字,在场人龚某、胡某、李某在协议上签字见证。吴春花收到房价款后出具了收条,并加盖由其托人雕刻的陆战军的私章,随后,汪道全办理入住手续。为办产权过户手续,吴春花请别人代写了一份陆战军及其妻子授权其卖房的委托书,并署上陆战军及其妻子的名字,委托书的时间根据吴春花的要求写售房协议之前。汪道全为办房产过户的相关手续,支付了契税和过户费计 2335 元。由于陆战军未办理房屋土地使用权转让手续给汪道全,也未给付汪道全已经垫付的办理房屋产权的费用,汪道全遂提起诉讼,请求判令陆战军给付其已垫付的费用并由陆刚办理房屋土地使用权转让手续。陆战军辩称卖房委托书系伪造,其母卖房是受胁迫,房屋买卖合同无效。

    法院判决: 法院认为,陆战军之母吴春花在陆战军夫妇外出打工,信用社催促陆战军偿还建房逾期贷款的情况下,为陆战军利益,有乡邻多人在场,以陆战军之名与汪道全反复磋商签订售房协议,并无陆战军所说胁迫之事,且房价与该房的市场价格相当。汪道全购买该房自住,属善意购买。陆战军虽在外打工,但与其母吴春花时有联系,对吴春花处理其房产,陆战军知道或者应当知道而未有异议,因此,陆战军之母吴春花的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定,其与汪道全签订的售房协议合法有效。汪道全已按约履行了付款义务,而陆战军则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪道全,应当承担给付汪道全办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决: 1 .汪道全与陆战军的房屋买卖合同有效; 2 .由被告陆战军办理该房的土地转让手续给原告汪道全,在判决生效后一个月内办清; 3 .由被告陆战军给付原告汪道全垫付的契税、过户费,限于判决生效后一个月内付清。

    律师点评: 表见代理的法律依据是《合同法》第四十九条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理,但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理,目的是为了维护交易秩序,保护交易相对人的合法利益: 1 、代理人无代理权; 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由; 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征; 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中,由于吴春花与房主陆战军是母子关系,签订合同时有邻居见证,吴春花出具了陆战军办理产权过户的相关手续,促使购买人汪道全有理由相信吴春华经陆战军合法授权,其已经尽必要的审查义务,主观上不存在过失,且支付了合理对价有偿购买,因此,可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。

10 .前妻表见代理房屋买卖合同有效

    案情简介: 原告崔泰平与被告王玉梅原系夫妻关系,双方于 2000 年 3 月经婚姻登记机关登记离婚,离婚协议约定:将一套公有房屋由王玉梅承租使用,但对另一处房屋未作约定。 2000 年 5 月,未作约定的房屋被拆迁,后取得回迁房屋(以下简称诉争房屋)。崔泰平将包括诉争房屋的拆迁协议、各种与拆迁有关的交款收据及准住证等在内的全部手续交给王玉梅。 2002 年 6 月 6 日王玉梅与靳华达成房屋买卖协议,将诉争房屋以 12.5 万元的价格卖于靳华,并将该房屋的一切手续及票据交给靳华。 2002 年 6 月 10 日,靳华将购房款 12 万元交于王玉梅。 2002 年 6 月 12 日 ,崔泰平在其身份证复印件上写明“此房同意转让,崔泰平”,并按上手印。现诉争房屋由靳华装修并已实际居住使用。崔泰平以其系诉争房屋所有权人,房屋买卖未经其同意,且房屋并未办理过户手续,于 2003 年 9 月诉至原审法院,要求靳华搬出诉争房屋。

    法院判决: 法院认为,崔泰平主张 2002 年 6 月 12 日在身份证复印件下写的“此房同意转让”是同意转让身份证地址的房屋,从崔泰平与王玉梅离婚协议书已明确身份证地址的房屋离婚后承租人为王玉梅,故对崔泰平主张同意转让的是身份证地址房屋,不予采信。关于崔泰平虽未在房屋买卖协议书上签字,但于 2002 年 6 月 12 日在身份证复印件上,已写明“此房同意转让”并写有崔泰平,按上手印,足以证明崔泰平是对该诉争房屋买卖行为的追认,明确同意转让诉争房屋。在房屋买卖协议书签订后,崔泰平已收到房款 65000 元,靳华对该房屋已实际居住,靳华有理由相信崔泰平与王玉梅出卖行为系真实意思表示,靳华系善意有偿取得,故诉争房屋买卖合同有效。关于崔泰平主张诉争房屋没有办理产权手续,要求靳华腾房,因未办理房屋产权手续,并不是靳华不予办理,而是房屋上不具备办理条件。故对崔泰平要求靳华腾房的请求,不予支持。鉴于以上客观事实,崔泰平有义务协助靳华办理房屋产权变更手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定,判决:驳回崔泰平的诉讼请求。

    律师点评: 王玉梅出卖房屋的行为构成表见代理。崔泰平与王玉梅离婚的情况下,仍将自己与拆迁人签订的拆迁协议、交款收据、准住通知等全部手续交给王玉梅,并在自己的身份证复印件上载明“此房同意转让”,无论 “此房同意转让”中的“此房”是否系诉争房屋,作为买受人靳华均有理由相信王玉梅系受崔泰平委托出卖房屋,而且,王玉梅是以崔泰平的名义与被上诉人靳华签订《房屋买卖协议书》,根据《中华人民共和国合同法》第 49 条 “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”的规定,王玉梅出卖房屋的行为已经构成表见代理。根据《合同法》第一百三十五条规定:出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。崔泰平应当协助为买受人靳华办理产权过户登记。

11 .表见代理房屋买卖合同被认定有效

    案情简介: 原告陈大力与被告富春来均是地区房产管理局干部,同在房地产交易中心一个办公室中工作,过去所处关系甚好。 1999 年前俩人购违建房两间,后分别办了两个《房屋所有权证》,其中一个《房屋所有权证》办在了原告陈大力的名下,另一个《房屋所有权证》办在了陈大力小舅子的名下。 1999 年 5 月该地拆迁,陈大力与土地房屋开发中心、城市房屋拆迁办公室签订了《房屋拆迁协议》,并于 2000 年 1 月被安置了一套 52.15 建筑平方米的房屋,陈大力获得了该房的产权。该房的拆迁手续、回迁手续、交费收据、《房屋所有权证》均在被告富春来手中,并由富春来将安置房出租。 2001 年 6 月 1 日通过房地产中介公司富春来与宋青签订了《房屋买卖合同》,约定以 12 万元将该房卖给宋青。同月 8 日,富春来与宋青填写了房产管理局制定的格式《房地产转让合同》,约定以房主陈大力的名义出卖此房,价款填写的为人民币 5 万元。后宋青办理了房屋买卖的契税手续并经房地产交易中心办理了房屋产权过户手续,取得了争执房的《房屋所有权证》。 2003 年 9 月,陈大力以其是房屋产权人,富春来未竟其同意擅自出售房屋为由,向人民法院提起诉讼,请求判令房屋买卖合同无效。

    法院判决: 法院认为,原告与被告富春来系朋友关系。争执房屋买卖过程中,被告富春来均提供该争议房的有效证件及原告本人身份证。被告富春来实施的行为,虽然与原告无书面委托,但具备代理条件,代理原告实施争议房屋的转让行为。被告宋青则可相信原告与被告富春来的被代理与代理关系。因此两被告实施的民事行为并无不当,签订的房屋转让协议书有效。原告提供给被告富春来争执房屋的有效证件及本人身份证,应当知道由此产生的法律后果。被告转让房屋如对原告造成损失应由被告富春来承担不利的法律后果,可另行告诉。依法判决:驳回原告陈大力要求宣告房地产转让合同无效的诉讼请求。

    律师点评: 本案中,富春来未经房屋产权人陈大力书面同意,未取得出售房屋的书面授权委托书,将房屋出售给宋青的行为应认定为无权代理行为。但签订合同时交易相对人宋青根据富春来出示的陈大力的身份证件和房屋产权证及其他的相关资料手续,有理由相信富春来取得了陈大力的合法授权,宋青作为善意的交易相对人可以向法院主张富春来得出售房屋行为构成表见代理,并要求确认陈大力承担表见代理的法律后果,房屋买卖合同有效。关于表见代理,《合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

12 .串通逃避债务房屋买卖行为被撤销案

    案情简介: 被告郝建国与钱秀秀原是夫妻关系, 1996 年 12 月 18 日 二人登记离婚。 2001 年 5 月 31 日 ,被告郝建国以购买房改售房的方式取得两套面积为 54 平方米 和 38 平方米 的房屋的所有权,购房款为 47108.89 元。 2002 年 1 月,被告郝建国驾驶原告秋普石所有的出租车,发生单方交通事故,致使乘客王某受伤,经交警部门认定,被告郝建国负全部责任。 2002 年 8 月经王某起诉,法院判决被告郝建国应赔偿王某各项费用 50000 元,扣除先期已付医疗费 5000 元,尚应付 45000 元,并判决原告秋普石对上述赔偿费用承担连带赔偿责任。 2002 年 2 月,被告郝建国将其两套房屋均转让给其前妻亲妹妹钱丽丽并办理了过户手续。原告秋普石于 2003 年 1 月向被告追偿时,方知被告已将上述两套房产转让。 2003 年 9 月 22 日,原告秋普石诉至法院,请求依法撤销被告郝建国的转让两套房屋行为,确认房屋买卖行为无效,恢复原状。

    法院判决: 法院认为,被告郝建国作为交通事故的直接责任人应依法承担民事赔偿责任,应积极支付伤者王某的医疗费及其它各项损失费用。被告郝建国自案发至今,仅向伤者王某支付医疗费 5000 元,秋普石作为连带责任人对伤者王某也负有支付义务并已实际支付其余赔偿款 45000 元。秋普石作为连带责任人履行完支付义务后依法享有向郝建国追偿的合法权利。被告郝建国却将自己所有的两座住房转卖给其前妻妹妹钱丽丽,但所得房款却并未用于偿付秋普石,其行为明显有逃避债务的故意。因此,被告郝建国与第三人钱丽丽买卖房屋的行为侵犯了原告秋普石的合法权益,故原告秋普石在得知此事后要求依法撤销被告郝建国的转让行为合理合法,本院予以支持。依法判决如下:一、被告郝建国和钱丽丽买卖两套面积为 54 平方米 和 38 平方米 的房屋的民事行为无效;二、被告郝建国与钱丽丽在判决生效之日起三十日内将上述房屋所有权属恢复原状。

    律师点评: 《民法通则》第 58 条规定:恶意串通,损害第三人利益的民事行为无效,无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。本案中,被告郝建国应当向原告秋普石支付代为清偿医疗费用款 45000 元,但是被告郝建国不但不积极履行付款义务,还将自己享有所有权的两套房屋出售给有特殊关系的钱丽丽,致使原告的债权无法实现。原告秋普石依法可以郝建国串通钱丽丽,恶意逃避债务为由,要求撤销被告郝建国出售房屋的民事行为,确认双方签订的房屋买卖合同无效,将房屋的产权重新登记在被告郝建国名下。

    法院判决撤销郝建国逃避债务的房屋销售行为后,原告秋普石作为债权人可另案起诉至法院,要求郝建国支付欠款 45000 元,并应同时向法院提出财产保全申请。若债务人郝建国不履行法院的生效判决的,则秋普石可以请求法院强制执行,对房屋进行拍卖,就所得价款优先受偿。《民事诉讼法》第 92 条规定:人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因,使判决不能执行或难以执行的案件,可以根据当事人的申请,作出财产保全的裁定。

13 .转卖人民法院查封房屋行为无效案

    案情简介: 2005 年 10 月 20 日,原告李刚、被告刘晓旭和中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》,约定在中介公司提供居间服务的情况下,原告李刚购买被告刘晓旭拥有产权的商品房一套,总房款为 360000 元,原告以二手房商业贷款的方式支付房款 24 万元。合同签订后,李刚支付了十二万元首付款,并与刘晓旭办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭贷款时,刘晓旭却拒绝配合办理贷款申请手续,导致李刚无法获得银行贷款。 2006 年 5 月 10 ,李刚向人民法院提出诉前财产保全申请,要求查封刘晓旭的房屋。法院在李刚提供了相应担保的情况下出具了房屋查封裁定书。该裁定书依法向双方当事人进行送达,但并没有抄告房屋管理局。 10 天后,李刚起诉至人民法院要求刘晓旭继续履行合同,协助办理贷款手续,并协助办理房屋产权过户登记手续。不料法院审理过程中,刘晓旭又将房屋出售给案外人祝铭风并已办理产权过户手续。

    法院判决: 法院诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门,但已送达当事人,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定,诉前保全的裁定是不准上诉的裁定,依该裁定书保全查封被告的房产,属合法有效。被查封人擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的,所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题,可通过诉讼另案解决。李刚与刘晓旭、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示,合法有效,当事人均应严格履行合同义务。合同已经明确约定了购房款 24 万元由李刚以银行按揭贷款方式支付,因此协助办理银行贷款是刘晓旭应尽的合同义务,李刚要求刘晓旭协助办理银行贷款手续的诉讼请求合法有据,法院予以支持。合同已经明确约定刘晓旭应于李刚支付购房首付款后,将房屋产权过户到李刚名下,现李刚已经依约支付首付款,因此其有权要求刘晓旭协助办理产权过户手续,将房屋产权登记至李刚名下。

    律师点评: 《民事诉讼法》第九十二条规定:人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定。财产保全可以采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。二手房买卖过程中,一旦双方发生矛盾,购房人若打算向法院提起诉讼,为防止房主将房屋转让与第三人并办理产权过户登记,使得要求实际履行房屋过户登记的诉讼请求无法获得法院支持,最有效的办法就是向法院提出财产保全申请要求查封交易房屋。被查封的房屋在解除保全措施之前,依法不得进行买卖、过户、设定抵押。

    法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力。《民事诉讼法》第 141 条规定:最高人民法院的判决、裁定,以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定,是发生法律效力的判决、裁定。本案中,刘晓旭于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后,与祝铭风买卖房屋的民事行为应认为无效。最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函( 1997 年 4 月 7 日 [1997] 经他字第 8 号)也明确了转卖人民法院查封房屋属于无效行为。

14 .妻子单方卖房收定金丈夫不同意承担何种责任

    案情简介: 许 先生有一套房改房,产权证登记在自己名下。在 许 先生外出工作期间,妻子在朋友及买房人的多次攻心之后,终于以妻子个人名义与买方签订了一份协议,协议中规定房子不得出售给他人,买方交定金五万,双方约定了房屋的出售价格,若有违反,需按房地产买卖合同的有关条款处理,但房屋买卖合同双方最终未签订。在买方与许 先生妻子签订的协议中没有规定交易的时间、付款方式、过户时间及房屋的交付时间。协议签订后买 方向许 先生妻子交纳了定金五万元, 许 先生妻子以自己的名义给买方出具了收到五万元定金的收务。签约后妻子告诉了丈夫许 先生, 许 先生发现市场价格远高于协议的约定价格,感觉被买方欺骗,决定不卖给买方了。但买方强烈抗议,要求继续履行合同,如果不履行合同,则准备起诉到法院。买方要求除返还五万定金外,还要赔偿五万作为违约金,如果不给,就在 7 天内起诉,同时拒绝见面,要求给汇到帐上。 许 先生最终没有同意赔偿五万元,于是买方 起诉法院。

    法院判决: 法院认为 , 本案中 许 先生放弃与买方的交易,不承担责任,无须双倍返还定金,但许妻擅自处分房屋,未征得许 先生同意,属于无权处分,不构成表见代理,因此许妻与买方签订的认购协议无效,许妻应返还买方五万元的定金,驳回了买方要求双倍赔偿的诉讼请求。

    律师点评: 此案涉及到法律规定的无权处分问题。 本案当中,房屋所有权人为 许 先生,虽然房屋为夫妻双方共同财产,但该共同财产只是在婚姻法规定的夫妻共同财产方面起作用,而不能将对外一人所有的财产理解人夫妻二人共有的财产。在本案当中许 先生的妻子可以认定是代理人的身份。许妻代理人的身份涉及到法律规定的代理权问题。许妻卖房之前事先并没有经过 许 先生的授权,属于无权代理,如果许妻的行为变成有权代理,则必须在事后得到许 先生的追认。本案当中 许 先生并不同意卖房,未得到 许 先生的追认,因此许妻的行为对 许 先生不发生效力。按照合同法 第四十八条的规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。因此,许 先生不同意卖房, 许 先生不会承担任何责任,而应该由许妻本人承担责任。

    许妻应该承担什么责任?本案当中,许妻没有处分权,处分了它人的财产,该合同应认定为无效合同。而无效合同从最初订立时对双方就没有法律约束力,因此合同无效就不存在违约的问题,双方约定的所谓违约条款不能约束当事人双方,而按照无效合同的法律规定,许妻应无效合同取得的财产负有返还的义务,因此,许妻应将收取的五万元定金全部返还买房人。

15 .未经配偶同意房屋买卖合同无效

    案情简介: 1998 年 5 月 11 日 ,被告吴天明从教委房产管理所分得个人集资住宅房一处。之前,原告李德福与吴天明口头商定该房转让给李德福,并由李德福以吴天明名义交纳该房各种费用,另外给付吴天明转让费 15000 元。 1998 年 5 月 12 日 ,原告李德福以被告吴天明名义交了该房房款 80413 元、管网费 1600 元、公设维修费 2886 元、采暖费 3994 元。 1998 年 5 月 17 日 ,李德福和吴天明双方签订了《房屋买卖协议书》,约定该房转让给李德福,该房一切费用由李德福承担(并已全部交齐)。 1998 年 5 月 25 日,李德福进住了集资房并实际使用。 1999 年 5 月 10 日 ,教委房产管理所与吴天明签订了《出售公有住房协议书》,约定该房 95.13 建筑平方米以 80413 元出售给吴天明。 2003 年 11 月 17 日 ,李德福为取得了该房《房屋所有权证》。双方到房屋管理局办理该房产权过户手续,被工作人员告之需有吴天明妻子的同意,但吴天明妻子却明确表示不同意将该房转让给李德福。 2004 年 7 月李德福向房屋所在地区人民法院提起诉讼,请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效,并判令吴天明实际履行该《房屋买卖协议书》。

    法院判决: 法院认为,公民的合法权益受国家法律保护。 1998 年 5 月双方签订争执房转让协议时,争执房出卖人吴天明并未依法登记领取争执房权属证书,也未取得其他共有人书面同意,该协议违反法律强制性规定,故无效。原告李德福所主张善意取得的善意,在行为上应为合法行为,不应为违法行为,现双方签订的争执房转让协议违反了法律强制性规定,故不能称为善意;善意取得的取得,在法律上动产为转移占有,不动产为经政府办理产权过户登记手续,原告与被告就争执房并未经政府办理产权过户登记手续,故上诉人并未依法取得争执房屋。原告购买并占有争执房的行为不构成法律上的善意取得,故本院对原告的主张不予认定和支持。综上所述,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第 37 条第 1 款( 4 )、( 6 )项规定,判决驳回起诉。

    律师分析: 最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第 89 条规定:共同共有人对公有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分公有财产的,一般认定无效。但第三人善意有偿取得的,应当维护第三人的合法权益。本案中,吴天明所的集资房在婚姻存续期间取得,应当属于与妻子的共同共有财产,则吴天明出售房屋应经妻子同意,否则该房屋买卖行为因侵害了房屋共有人的利益而应当认定无效。

    由于集资房或拆迁安置房价格优惠,兼之房价大幅上涨,若买卖双方完成交易后长时间没有过户,那么房主很容易抓住交易漏洞反悔。根据相关政策规定,集资房和拆迁安置房上市交易都有一定年限限制,购买他人的集资房和拆迁安置房一般都不能及时进行过户,使得购房人能否取得房屋所有权的合同目的处于不稳定状态。但是,购房人仍可以完善房屋买卖合同,对可能出现的风险详细规定制约条款,一旦对方违约,即使无法获得房屋所有权,也可以依据合同获得相应经济补偿,从而最大限度地降低自己的交易风险。例如,在合同约定:若出卖人反悔不出售房屋、协议被确认无效或者其他一切原因致使购买人最终没有获得房屋所有权的,那么购买人所交纳的购房款及其他一切费用,均视为出卖人向购买人的借款,购买人可以随时要求出卖人返还借款本金并应按银行同期贷款利率支付利息,并且无论何种原因,出卖人均无权要求购买人支付房屋使用费。

16 .女朋友卖房合同被确认无效

    案情简介: 原告冯岩与被告李素欣原系相处男女朋友关系,原告冯岩与被告王铁系上、下楼邻里关系。冯岩于 1993 年 3 月 12 日 从沈阳市某房地产开发公司购买商品房一套。购房后由于工作需要冯岩在外地工作,在这期间女朋友李素欣于 2000 年 6 月 14 日与王铁签订了房地产买卖合同,将上述房屋转让给王铁,双方约定价款为 70,000 元,王铁于 2000 年 7 月 6 日前购将房款付清,并于同年 10 月 7 日 由李素欣将房屋相关手续交给王铁。签订合同当日王铁交给李素欣预定金 10,000 元。合同签订后王铁将余款 60,000 元于同年 7 月 5 日 付给李素欣,李素欣将房屋相关手续即购房款发票等相关手续交给了王铁。王铁购房后到有关部门办理、签订了住宅租赁证及供暖合同。在办理相关手续过程中王铁交纳了采暖费 5,000 元(供暖合同约定按建筑面积每平方米 19 元收取采暖费), 2000 年 6 月 20 日签订托管合同并于 2000 年 6 月 21 日 交纳了五年的房屋托管费 1,040 元。后冯岩发现房屋已被转让,故诉至法院,要求确认被告李素欣与被告王铁之间签订的房地产买卖合同无效,并要求王铁腾出住房。

    法院判决: 王铁与李素欣之间买卖的房屋所有权归冯岩所有。李素欣对该房屋并无处分权,其擅自处分冯岩所有的房屋,将房屋卖给王铁,故王铁、李素欣之间的买卖合同无效。李素欣应承担主要民事责任,且王铁应该知道李素欣对该买卖的房屋无处分权,因此王铁也有一定责任。冯岩要求王铁腾房诉讼理由成立,应予以支持。王铁提出的冯岩对该买卖合同明知并同意的主张,因未能举出有效证据,不予支持。对于王铁交纳的采暖费 5,000 元中含 98 年 -2000 年采暖费 3,293.84 元系替冯岩垫付行为,冯岩应予返还;对王铁交纳的托管费 1,040 元,王铁已住三年,三年托管费为 624 元,余款 416 元冯岩应予返还。依法判决如下:一、被告王铁在判决书发生法律效力之日起十日内将房屋腾出并返还给原告冯岩;二、被告李素欣在判决书发生法律效力之日起十日内返还给被告王铁购房款 70,000 元;三、原告冯岩在判决书发生法律效力之日起返还已交付的托管费 416 元;四、冯岩在判决书发生法律效力之日起返还已交付的采暖费 3,293.84 元;五、驳回冯岩、王铁、李素欣其他的诉讼请求。

     律师点评: 无权处分人出售房主的房屋,事后又未经房主追认的,无权处分人与买受人签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。本案中的李素欣就是无权处分人。区分房屋买卖的无权处分人与无权代理人关键在于,无权处分人以自己的名义签订买卖合同,而无权代理人以房主的名义签订买卖合同,两者的共同之处是都未取得房主的合法授权,擅自处分房主的房屋。无权处分人和无权代理人的出卖房屋的行为只有经房主的追认,才对房主有拘束力。

    购买人购买非房主出面洽商签约的二手房,需要仔细审查签约人的身份证明和房屋所有权证明并留存签约人签字确认的复印件:包括签约人居民身份证、经公证的授权委托书(具有特别授权)、房屋所有权证、房主的身份证复印件、房屋的户口本复印件、房屋共有人身份证复印件等等。若签约人没有房主的明确合法授权,仅是与房主有亲属关系或朋友关系,那么购买人应要求其出具委托手续,非则应理智放弃购买。出于交易安全的考虑,为了防止伪造售房委托手续的可能及产权过户、代收房款的需要,授权委托手续非常有必要办理公证。

17 .房屋遗产未分割擅自出售被确认无效

    案情简介: 原告司马良系第三人司马策之子。 1982 年,司马策及其妻及子女司马良、司马彩霞分得唐山市某处公有住房一套。 1998 年 1 月,司马策夫妇购买了该房的所有权。同年 3 月,司马策之妻病故。但是,属于司马策之妻所有的房屋遗产一直未予分割。 2003 年 7 月 7 日 ,司马策与欧阳大成签订房地产买卖合同,司马策将房屋出售给欧阳大成。同日,司马策向唐山市房产管理局出具书面意见一份,内容为:司马策所有住房一套,其有两个子女司马良、司马彩霞,经与子女协商。都同意其出售此房,司马彩霞代表司马良签署同意出售意见,如出现任何问题由司马策负责。该书面意见上有司马策、司马彩霞的签字,唐山市房产管理局在审验司马策及欧阳大成提交的房屋所有权证、土地使用权证及身份证件及其它材料后,为其房屋办理了房屋交易过户手续,并于2003年7月14日为欧阳大成颁发了房屋所有权证。司马良不服,曾向被告提出异议唐山市房产管理局。 2003 年 9 月,司马良向法院提起行政诉讼,要求确认唐山市房产管理局为第三人司马策与欧阳大成房屋交易办理过户手续及为欧阳大成颁发的房屋所有权证无效。

    法院判决: 本院认为,根据国务院《城市私有房屋管理条例》第七条第二款,并参照建设部《城市房地产转让管理规定》第六条第(五)项及原城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定,房产管理部门在办理房屋交易过户手续及为购房人颁发房屋所有权证时,应审查房屋权属,在权属清楚、没有争议的情况下,才予办理过户手续及颁发房屋所有权证。唐山市房产管理局在为司马策与欧阳大成买卖房屋办理过户手续及为欧阳大成颂发房屋所有权证中,在知道司马策之妻已死亡、该房屋权属尚不完全清楚、且司马策之子司马良提出异议的情况下,仍为该房屋交易办理过户手续并为欧阳大成颁发房屋所有权证,违反了上述行政法规、规章的规定,应确认其无效。原告司马良要求认定房屋买卖行为无效,不属于行政审判权限范围,该项请求本院予以驳回。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(三)项的规定,判决如下:唐山市房产管理局为第三人司马策与欧阳大成房屋交易办理过户手续及为欧阳大成颁发的房屋所有权证无效。

    律师点评: 处分共有房屋,应征的共有权人的书面同意,否则房屋买卖一般会被认定无效,即使已经办理了产权过户手续。本案属于行政诉讼,被起诉的是房屋管理局办理产权过户手续、颁发产权证这一行政行为。行政诉讼审查的是行政行为的合法性,如果行政行为被证实违背法律法规(包括行政法规和地方法规),则法院应撤销、变更、或者确认无效。法律依据是行政法律法规,最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条规定:被诉具体行政行为依法不成立或者无效的,人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决。

    行政诉讼并不能解决民事合同的效力问题。本案中,若原告司马良要求确认第三人司法策和欧阳大成之间签订的房屋买卖合同无效的,则需要提起民事诉讼,即确认之诉。法律依据是民事法律法规,最高人民法院关于《民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。

18 .一房两售被认定无效案

    案情简介: 李某与刘晓某于 2005 年 12 月 17 日签订房屋买卖合同,《合同》约定,商某将位于北京市朝阳区东四环附近的房屋卖给王某,当时刘晓某的房屋未办理完产权证,因此双方在合同中注明刘晓某的房产证办好后立即过户。合同签订后,李某将房款 34.5 万元交给刘晓某,刘晓某将房屋交付给王某居住使用,李某对房屋进行了装修,花费了约三万元。 2006 年 2 月份,李某得知该房屋可以办理房产证后,即要求刘晓某办理过户手续,但刘晓某想反悔,认为房屋涨价了,李某应该给加四万块钱,李某不同意。刘晓某又提出由自己承担了营业税 5.5% 由李某承担,李某也没有同意。此后,刘晓某以种种理由拒绝办理过户手续。李某于是向人民法院起诉,要求刘晓某履行合同,协助李某办理过户手续。

    法院判决: 2006 年 6 月,法院就此案做出判决,判令被告 刘晓某 于判决生效后 10 日内办理房屋的所有权过户手续。因 刘晓某 拒不履行该生效判决,李某申请法院强制执行。法院在强制执行过程中,竟发现 刘晓某已将房屋以 44 万元的价格卖给祝某,且祝某已拿到房产证。为此,李某又以 刘晓某 、祝某二人为被告,向法院提起诉讼,要求法院确认刘晓某与祝某签订的买卖合同无效 。此案目前还在审理中。

    律师点评: 原告李与被告 刘晓某签订的房屋买卖合同,是当时双方当事人的真实意思表示,该合同没有违反有关法律规定,是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因,房屋产权证无法办理,但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告与刘晓某 签订的房屋买卖合同依法成立并生效后,双方均应依法全面履行各自的合同义务。 刘晓某 在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户,反而将房屋出卖给被告祝某,违反了合同义务,也违反了诚实信用原则,而其卖房行为发生在诉讼期间,导致了此后法院生效判决书无法履行,也是一种妨害司法的行为。

    本案中祝某能否作为善意第三人?目前我国的民法及司法实践中对于保护动产善意第三人的权益已达成共识,即第三人在交易过程当中没有过错、不知情且已付了款并实际占有动产,则真正的权利人不能向第三人追偿,只能向侵权人追偿。但对于不动产能否适用善意取得法律没有规定,司法实践中认定不动产善意取得的判例也相当少,在司法实践中一般都不会认定善意第三人。

    本案的结果应该是法院确认 刘晓某与祝某签订的房屋买卖合同无效, 刘晓某 与祝某将房屋的所有权转移给李某。

19 .儿子卖父亲房因房价上涨父子合谋反悔案

    案情简介: 2000 年 1 月,王某某与北京重型电机厂签订房改售房合同,由王某某购买所在单位的房改房一套,面积 28.87 平方米 ,售价 8022 元。 2000 年 8 月 16 日,王某某取得该房屋的所有权证。 2000 年 11 月 13 日 ,王某某之子找到张某某要将此房卖给他们。王某某之说房子是他自己的,最后王某某之子与张某某商定的房屋价格是 40000 元。双方商定好价格后,张某某提出要办过户手续,要求王某某之子出示房产证的原件及身份等证明。王某某之子出示房产证的原件后,张某某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王某某,并非王某某之子本人。张某某要求王某某之子出示王某某的授权委托书及王某某的身份证明文件,但王某某之子称房子是他自己的,是以自己的父亲名义购买的,由他自己居住,他有处分权,张某某坚持要求王某某的委托书,王某某之子说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字,亲自办过户手续,这样就不用委托书了。后双方约定 2001 年 1 月 11 上午 9 点王某某到房管局办理过户手续。张某某在 9 点钟来到交易中心后未见到王某某及王某某之子。当时交易中心的负责办理过户的工作人员王某某告诉张某某,说王某某 8 点钟就来过了,因王某某之子急着上班,所以王某某就先在协议书及过户申请表等办理过户的文件上签字了,他签完字后就先走了,王某某随后让张某某在买卖协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。 2001 年 2 月 7 日,张某某取得诉争房屋的产权证。

    2002 年 8 月,王某某及其子知道该房屋欲拆迁,拆迁补偿较高,于是多次找张某某欲将此房原价购回,张某某未同意。

    2003 年 3 月 18 日,王某某对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼,要求撤销张某某名下的房屋产权证;理由是他并不知道卖房的事,是王某某之子偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、人名章,因此卖房的事他完全不知情,认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中,王某某列张某某为第三人。石景山法院行政庭在庭审中,经司法鉴定确定,在过户时以王某某名义所签的字并非王某某本人所签。 2003 年 6 月 30 日,石景山区法院行政庭以王某某未在协议书及过户文件上签字为由,认定房管局颁证程序违法,判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三人张某某向北京市第一中级人民法院提起上诉。 2003 年 9 月 19 日,一中院行政庭以同样理由维持一审判决。

    在本案的审理过程当中,双方诉争的房屋于 2004 年 4 月 23 日被拆除,拆迁款 198293.9 元被公证处提存。

    2004 年 11 月 16 日,张某某作为原告向王某某及王某某之子提起民事诉讼,要求确认张某某签订的房屋买卖《协议书》合法有效,确认北京市石景山区北重西厂区宿舍 X 号楼 X 号房屋所有权属于原告。

    法院判决: 2004 年 12 月 22 日,石景山法院民事庭开庭审理此案。王某某之子在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的,他父亲不知道,王某某称他自己不知道卖房的事。 2005 年 1 月 12 日,石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为,“合同法明确规定,出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王某某,王某某之子在未取得代理权的情况下将属于王某某所有的房屋出卖、事后又未得到王某某的追认,因此其行为对王某某不发生法律效力。张某某在明知王某某之子并非房屋产权人情况下,仍与王某某之子签订买卖协议,主观上亦存在过错。由于合同主体的欠缺,导致双方所签订的买卖合同无效。依照合同法规定,合同被确认无效后,因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁,张某某已无返还财产的必要,王某某之子应将购房款返还给张某某。综上所述,判决如下: 1 、确认张某某与王某某之子签订的协议书无效; 2 、王某某之子于本判决生效后十日内返还张某某购房款四万元; 3 、驳回张某某其他诉讼请求。”后张某某已上诉至北京市第一中级人民法院,一中院维持原判。

    律师点评:本案当中法院民事部分的判决值得商榷。主要问题如下:

    一是法院混淆了行政案件和民事案件各自处理的范围。行政案件撤销诉争房屋的所有权证并不代表原告失去房屋的所有权。本案涉及到行政案与民事案的关系问题,涉及行政纠纷与民事纠纷的竟合问题。在行政案件中,根据王某某的诉求,行政诉讼的审查范围仅限于被告颁证行为是否符合法定条件和法定程序,行政诉讼中原告王某某与第三人张某某之间的产权纠纷应通过民事诉讼解决,按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查,产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。如果登记的产权确实存在争议,也必须通过确权之诉予以解决。本案其核心问题是房屋产权的归属问题。因一审行政案件及民事案件同是石景山法院审理,他们认为行政不合法即代表着民事行为的不合法,因此民事判决部分显然是受到了行政判决的影响。

    二是政府机关登记的公信力法律应予维护。房地产登记制度目的在于保护交易的安全及物权,公众相信政府机关的公信力所以才对房产进行登记,因此其是值得信赖的。当然,国家机关的工作人员的行为也是应该具有公信力的。在张某某办理过户手续时,虽然未见到王某某本人,但政府机关的工作人员明确告诉他,王某某已经签过字了,因此张某某有理由相信国家机关工作人员说话的公信力,才与王某某进行交易,因此张某某在整个交易过程中尽到了自己最大的注意义务,不存在任何过错。为了维护政府机关的公信力,也应维护张某某的合法权益。

    律师提醒: 在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份,并与房主当面谈判并与房主本人签订合同,办理过户时要共同到场,以免日后发生对自己不利的事情。

20 .善意购房人买房有效案

    案情简介: 原房主傅清华的丈夫因病去世后,遗有私有商品房屋一套,经义乌市公证处公证,属傅清华及其二个尚未成年的女儿继承所有。 2001 年 9 月,因该房屋拆迁,需交部分安置房款。傅清华因家境贫困无力交付,为此委托某房地产中介公司所将此安置房出卖给李国邦,并签订了房屋买卖合同。李国邦按照房屋买卖合同付清款项,并进行装修后入住房屋。可是由于房价节节上涨,傅清华产生了后悔心理,屡屡拒绝李国邦要求办理房屋产权过户的协助工作。后来,傅清华的长女岳美美大学毕业后,以当初将房屋卖给李国邦时她并“不知情”为理由,把母亲傅清华列为被告,把李国邦列为第三人,于 2005 年 3 月 31 日向义乌市人民法院提起诉讼,要求确认房屋买卖合同无效,并要求李国邦腾退房屋。

    法院判决: 法院认为,被告傅清华与第三人李国邦签订房屋买卖协议时,原告岳美美尚未成年。原告及其胞妹同属未满十八周岁的“限制民事行为能力人”,被告傅清华系原告与其胞妹的法定监护人,作为亲生母亲的傅清华,完全可以依法代理被监护人进行民事活动。再则,被告傅清华与第三人通过中介达成协议进行房屋买卖交易的价格,符合当时市场的实际交易价格,并未损害被监护人的利益。根据《合同法》相关规定,傅清华当时与李国邦签订的合同合法有效,驳回了原告岳美美的诉讼请求。

    律师点评: 为维护被监护人的合法利益,监护人有权利也有义务代理被监护人进行的相关民事行为。《民法通则》第十六条规定:未成年人的父母是未成年人的监护人。本案中,签订房屋买卖合同时,傅清华是未成年人岳美美的法定代理人,因此傅清华人代理岳美美签订房屋买卖合同应当认定是当事人岳美美的真实意思表示,买卖合同合法有效。

    有偿、善意相对人的合法利益应受保护。在房屋为进行分割前,傅清华和两个女儿是房屋的共同共有人。本案中,即使傅清华是无权代理人,在未经岳美美同意的情况下擅自出售房屋,那么李国邦作为不知情的善意相对方,以市场交易价格买卖房屋的利益应获得合理保护。 《最高人民法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见》 ( 试行 ) 第 89 条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分供游人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

21 .标准价购买的房屋单位不同意能否出售

     案情简介: 张 先生于 1999 年 8 月与 王 先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定: 张 先生将自已位于城区的房改房出售给 王 先生,由 王 先生在本合同签订后一次性付给张 先生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。 王 先生要求退款及相应的经济损失,张 先生不同意, 于是王 先生将 张 先生告上法庭,要求 张 先生退还全部房款及相应的利息损失,并解除合同。

    法院判决: 法庭经审理查明, 张 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以标准价从本企业购买的,因原售房单位拥有 6% 的产权,且没有原单位同意其出售的书面证明,双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记,因此法院判定该契约实际上无法履行,解除了双方签订的契约。张 先生返还 王 先生的购房款 28 万元整。

    律师点评: 本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房,原售房单位拥有 6% 的产权,职工拥有 94% 的产权,如果需要上市出售,则需要符合如下条件:单位与职工个人在协议中有约定的,从其约定;没有约定的,如上市出售应征得原产权单位的同意,未经产权单位同意,不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋,然后再上市出售。

22 .政策变化能否作为不卖房的理由

    案情简介: 王某 于 2004 年 4 月 19 日 与房主、北京 XX 房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同(买卖置换)》。约定王某通过 XX 公司购买一套总价款 320000 元的经济适用房。合同签订时,王某通过 XX 公司向房主交纳了 50000 元的定金,约定房主不出售此房屋或王某不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来,要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。王某替房主交纳了办理房屋所有权证的费用 6000 元及公共维修基金 5958 元,然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续,房主又告知房产证现在还在开发商那里,让王某直接把房款交给银行,替他还贷款,王某觉得风险非常大,于是没有同意。王某在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此王某没有同意替他还贷款,要求其自己归还贷款,再与王某办过户手续,房主不同意,因此王某没有办成过户,但双方一直在谈判。后来,北京市出台规定,从 2004 年的 5 月 20 日起 对经济适用房的交易进行限制。 2004 年 5 月 19 日 ,房主将这套房屋卖给了别人,称 5 月 20 日 之前不卖就卖不出去了。于是,王某向法院提起诉讼,要求解除王某房主签订的房屋买卖合同;要求房主双倍返还我定金 100000 及为房主办理产权证所花费用 6000 元代办费及交纳的公共维修基金 5958 元。

    法院判决: 法院认为卖方违约,应承担违约责任,支持了买方的请求,卖方不服,提起上诉,终审法院维持了一审判决。

    律师点评: 房主的行为已构成违约,应承担违约责任。在合同履行期限内,房主单方悔约,将房屋卖掉,致使合同目的不能实现,违反双方在合同中的事先约定,应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议,没有协商结果的前提条件下,房主擅自将合同标的房屋出售,属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议,在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前,卖方出售这套房屋给别人,就是以实际行动表明不卖这套房了,不卖这套房就是根本违约。

    政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行,三方签订的合同可以继续履行,但增加了交易的难度,即买方需办理审批手续,本案买方符合经济适用房购买资格的,因此交易是可以继续的。其次,政策变化属于三方都不能约束的事件,三方完全可以通过继续协商解决此事,或解除合同,或按政府的政策执行,或采取其它替代措施,但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意,单方出售了房屋,属于严重违约。

23 .签订房改合同后去世房屋应由继承人所有

    案情简介: 甲(男)与乙(女)系夫妻关系, 都是同一单位的国企职工, 2001 年 12 月, 甲(男) 与其所在单位签订了房改售房合同,约定购买单位一套三居室的房改房,并交纳了首付款,并且实际入住了该房屋。 2002 年 1 月份, 甲(男) 去外地出差时,不幸遇意外事故死亡。 2002 年 6 月份,售房单位将与 甲(男)签订的房改售房合同及收据更名为乙(女)。 2003 年 1 月份乙(女)也因病世。该房屋由甲(男)与乙(女)的儿子丙居住,但在乙去世前该房屋一直未办理房屋所有权证, 现在原售房单位以丙不是本单位的职工、本单位职工已死亡已不具备民事主体资格为由欲收回房屋,丙不同意,要求继续履行合同,但双方未达成一致意见,单位起诉到法院,要求腾退房屋,丙要求继承该房屋,继续履行合同,为丙办理产权证。

    法院判决: 法院支持了丙的请求,单位应为丙办理产权证,驳回了单位要求腾退房屋的请求。

    律师点评 :按照房改政策,居民成本价购买房改房后,办完产权登记手续,取得产权证,所买房屋便成为私人财产,依法可以发生继承等。本案当中,丙的父母已签订了合同,交纳了一部分首付款,已经履行了合同义务的一部分,双方购房协议已实际成立,单位不应单位方作出终止购房决定。公有住房在买卖过程当中发生的纠纷法律并没有明确规定,但根据《民法通则》第 6 条的规定,在法律没有规定的情况下,民事主体从事民事活动应当遵守国家政策。目前北京市有这方面的政策规定,根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合下发的《关于房改售房若干问题的通知》(京国土房管改字[ 2000 ]第 178 号)文件的规定:"购房人在办理售房手续过程中死亡的,并已按规定交纳了首付款,且继承人愿意继续付款的,可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款。房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的,所购住房产权可直接登记在继承人名下,并按规定发放产权证。从政策规定来看,售房单位属于违约,按照《合同法》第 107 条规定, " 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 " 依严格履行合同义务的原则,当事人任何一方因违反合同规定的义务均应承担违约责任,本案中丙的父母已交了部分购房款,依合同履行了部分自己的义务,但因为客观原因没有全部交清购房款,单位应履行售房义务接纳丙的购房款,但单位却单方终止了购房合同,对此应承担相应的违约责任。丙有权选择单位承担违约责任的方式,既然丙选择要求违约方承担继续履行的责任,作为违约方,单位应继续履行售房行为,接纳丙交付的购房款并未丙办理产房证。

24 .职工提前离职应补齐房差的买卖合同有效

     案情简介: 李斌原系出口公司单位职工,其租用的系争房屋是公司自管公房。 1995 年 10 月,李斌以房改房形式向公司购买上述房屋,双方签订了“公有住房买卖协议书”,该协议书第九条约定:自协议签订之日起,必须为公司服务满五年,如中途自行离开公司,李斌必须腾空住房,退还给公司,或乙方必须按商品价( 4900 元/平方米),向公司交纳差价。李斌购房后,应取得的房产证件均由公司扣押。 1997 年 8 月,李斌提出辞职申请并获准,但公司要求其对已购买的房改房按商品房的价格补差价,同年 8 月 11 日 ,双方共同签署“住房补偿差价协议书”,李斌按住房商品价的 70 %计付差价 166814 . 44 元, 8 月 14 日 ,李斌支付上述款项,次日,公司同意李斌提前解除劳动合同,原告取得该房屋的“三证”。 之后,李斌认为 “公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”内容违反了国家关于住房制度改革的有关政策,应为无效。公司多收房款于法无据,应返还,为此起诉至法院: 1 、请求确认“公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”无效; 2 、要求出口公司立即返还 166814 . 44 元差价款及利息 2 万元。

    法院判决: 法院认为,原告李斌与被告出口公司在“公有住房买卖协议书”第九条中约定了原告必须为被告服务的年限及不满期限的两种处理方式,该协议双方自愿签订,条款也无违反法律法规,视为有效。原告在住房协议签订后未满 5 年提出辞职,应按上述协议第九条办理。双方经协商选择原告交纳房屋的商品价与房改价的差价,并为此签订“住房补偿差价协议书”,原告还按约履行付款义务。该协议系双方真实意思的表示,是对前购房协议的补充,交纳差价应视为原告对被告的补偿。原、被告之间不存在商品房买卖关系。原告认为“公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”违反有关政策和法规的依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定,判决如下:

    驳回原告李斌的诉讼请求。

    律师点评: 《民法通则》第八十五条规定:合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。本案中李斌与出口公司签订的《公有住房买卖协议书》及《住房补偿差价协议书》,其性质属于民事平等主体之间订立的民事合同,其适用的法律依据是《民法通则》、《合同法》等民事法律法规,而不是劳动法律法规。根据合同约定,为公司工作 5 年和支付优惠的购房价款均是李斌取得房屋所有权的对价。除外,协议书还约定了“如中途自行离开公司,李斌必须腾空住房,退还给公司,或乙方必须按商品价(4900元/平方米),向公司交纳差价”的处理方式,其实李斌依据协议约定承担的是一种选择性债务,当李斌未能为公司服务满五年,则应当履行补齐房差的合同义务。《合同法》第 107 条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

25 .未经承租人同意共同居住人无权购买公有住房

     案情简介: 丁三香与程洁系母女关系,共同居住在一套公有住房内,公有住房的原承租人是母亲丁三香。某房地产开发公司是系争房屋产权人。 1995 年 3 月 18 日女儿程洁持盖有母亲丁三香姓名印章、日期是 1994 年 10 月 23 日 的购买公有住房委托书,与某房地产开发公司的出售公有住房代理人签订了一份自住公有住房买卖合同,女儿程洁出资 23016.50 元购买了上述住房,并于 1995 年 6 月 20 日 领取了房屋产权证,房屋所有权人是程洁。而母亲丁三香表示,其未曾授权承接购买房屋,委托书是程洁私自伪造,委托书上的伪造印章与 1993 年 10 月 23 日自己办理的一份公证委托书上的印章显然不同。丁三香认可公证委托书上姓名印章,否认程洁提供授权委托书上的其他姓名私章。 1998 年 7 月母亲丁三香诉至法院,以其与女儿程洁长期关系不睦,程洁与某房地产开发公司之间买卖系争房屋未征询其意见,其从未委托程洁购房为由,要求确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效,恢复系争房屋为公有住房,仍由丁三香承租。

    法院判决: 法院认为,公民的合法民事权益受法律保护。系争房屋原承租人系丁三香,丁三香、程洁均系上述房屋的同住人。根据当地购买自住公有住房的有关规定,购买公有住房的对象为具有常住户口的公房承租人或年满 18 周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的,应协商确定购房人。现程洁以其名义购买系争房屋,并在购买公有住房委托书上盖有丁三香的印章,而丁三香否认委托程洁购房,程洁未提供确凿证据证明丁三香同意购买系争房屋,因此对丁三香提出的确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效的诉讼请求,应予支持。依法判决:一、程洁与某房地产开发公司签订的购买系争公有住房买卖合同无效;二、系争房屋仍为公有住房,租赁户名为丁三香。

    律师点评: 依据《民法通则》相关规定,房屋承租人对房屋有优先购买权。本案中的房屋承租人是丁三香,则丁三香依法具有使用权和优先购买权。根据公有住房租赁政策,只有公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的,承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员 ( 成年人,以下家庭成员均指 18 周岁以上的成年人 ) 可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序,同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的,可由其后顺序的家庭成员申请过户。因此丁三香的女儿不具备承租人的主体资格,也不享有优先购买权。因此,其未经丁三香同意,或者伪造相关的授权委托书而签订的公有住房买卖合同违背了丁三香本人的真实意思,应当认定无效。

    本案中,丁三香应当进行两个法律诉讼以保护自己的合法权益,一是本案中要求确认公有住房买卖合同无效的民事诉讼;二是持本案生效判决书要求撤销程洁名下的房屋所有权证的行政诉讼。

    房屋所在地(沈阳市)

26 .不在公有住房实际居住无优先购买权

    案情简介: 崔玉贵与崔三宝系侄叔关系。座落于沈阳市某地的一套房屋原承租人为崔玉贵的祖父崔照亮,即崔三宝的父亲,该房为动迁回迁房,回迁人口为崔玉贵的祖父,原房产所有权人为某公司。崔玉贵曾在该房屋同住, 2001 年 8 月搬出后,崔三宝进住照顾父亲崔照亮。 2001 年 9 月 12 日,崔照亮出具房产转让说明一份,载明:崔照亮愿将房产购买权转让其子崔三宝购买,产权归其子崔三宝所有。 2001 年 9 月 10 日 ,崔三宝与某公司签订出售公有住房协议书一份,协议约定,某公司将房屋出售给崔三宝,合计交款总额为 9,570 元。 2002 年 3 月 18 日 ,崔三宝取得了该房屋的所有权证。 2002 年 9 月 27 日 ,崔照亮因病死亡。 2003 年 4 月 10 日 ,崔玉贵曾以叔叔崔三宝不居住在该房,无权购买此房屋为由,诉至人民法院,要求撤销该房屋所有权证, 2003 年 6 月 16 日,法院以行政裁定书裁定驳回崔玉贵的起诉。此后,双方就购买该房屋所有权问题,多次 发生矛盾,崔玉贵于 2003 年 7 月 22 日 起诉人民法院,要求确认叔叔崔三宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效。

    法院判决: 法院认为:某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同是双方自愿签订的,合同内容并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定,房屋买卖合同签订时,征得了原房屋承租代表人崔照亮的同意,因此,某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同合法、有效。崔玉贵作为诉争房屋的同居人口,虽然对该房屋享有优先购买权,并可以申请撤销某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同,但由于崔玉贵未能在法定期限内行使撤销权,其撤销权已归于消失。关于崔玉贵主张要求居住诉争房屋问题,因与本案并非同一法律关系,崔玉贵可另行起诉。依法判决如下:驳回崔玉贵要求确认崔三宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效的诉讼请求。

     律师分析: 根据相关政策规定,购买公有住房应征的房屋产权单位的同意,承租人有权购买,所以购买公有住房主要应考虑房屋产权单位和承租人的意见。本案中,诉争房屋原合法承租人崔照亮在世时,已将房屋使用权处置转让给其子崔三宝,同意由崔三宝购买诉争房。崔三宝与某公司签定的的房屋买卖合同是双方自愿签订的,合同内容并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定,该房屋买卖合同应认定合法有效。虽然崔玉贵的户口仍在公有住房,但其已不在公有住房实际居住,因此其并不享有优先于叔叔崔三宝的购买权。

27 .代签名公有住房买卖合同被认定无效案

    案情简介: 苗单与苗双系姐妹关系。上海市某处房屋原承租人系苗单、苗双之父苗前,同住人为苗单及其丈夫和儿子、苗双及其儿子。 1994 年底,上海市实行公有住房改革,原承租人苗前单位开出连续工龄 45 年证明。 1995 年 2 月 23 日苗单持苗双及苗前二人私章,及“购买公有住房委托书”, 与上海市房地产管理局 ( 现更名为上海市房屋土地管理局 ) 签订了公有住房买卖合同,房款金额为 21542.30 元,由苗单支付。“购买公有住房委托书”注明时间是 1994 年 12 月,在承租人或受配人签名盖章处盖了苗前私章,并有苗前签名,同住成年人签名盖章处分别盖上了苗双、苗单两人私章,签署了其姓名。 1995 年 6 月,上海市房屋土地管理局颁发了房屋产权证,产权人为苗单。 1998 年 1 月苗前死亡,苗单与苗双在处理苗前善后事宜时发生矛盾,苗双称苗单向其出示产权证时方知苗单擅自取走其私章冒用其签名购买房屋。为此,苗双于 1998 年 4 月诉至人民法院,要求确认苗单与上海市房屋土地管理局签订的房屋买卖合同无效。  

    法院判决: 民事合同的订立应是双方当事人真实意思的表示。根据有关法律、政策规定,购买公有住房时应征得该房同住成年人的同意。由于苗双户籍落在系争房屋,且其又系该房的受配人之一。因此,苗双具备该房购买时所要求的合法同住人资格。现“购买公有住房委托书”上虽盖有苗双的私章,但对于该私章为谁所盖,双方持有异议,但苗双、苗单均认可该委托书上苗双姓名系苗单签写。而苗单又无证据证明其代为签名已经征得苗双同意,现有依据无法确认苗双有同意苗单作为房屋购买人购买系争房屋的真实意思。依法判决如下:苗单与上海市房产管理局 ( 上海市房屋土地管理局 ) 签订的公有住房买卖合同无效。案件受理费人民币 50 元,由苗单与上海市房屋土地管理局各半负担。

    律师点评: 本案的焦点问题是需要确认“购买公有住房委托书”上的盖章和签名是否为苗双的真实意思表示。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的第五条规定:对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。本案证明“购买公有住房委托书”真是有效的举证责任依法在苗单一方。若委托书上只有当事人的私人印章,则一般认定委托书是当事人的真实意思表。若委托书上既有当事人的印章,又有其签名,那么应当以签名的真实性认定委托书是否为当事人的真实意思表示。本案中,苗单已经承认签名不是苗双的真实签名,而是其代签,那么在无证据证明代签行为取得授权的情况下,法院应当认定签名无效。

28 .所购房屋被他人侵占要求腾退案

    案情简介: 被告盛大公司于 1987 年 10 月 6 日 购买了一套面积为 63 . 36 平方米 的住房,购买后即分配给该公司职工刘崇林居住,产权仍属于公司所有,刘崇林从 1987 年居住至今。 1997 年 2 月 4 日,盛大公司将该房卖给另一职工方晶莹,方晶莹交付购房款 3 万元,并于同年 7 月 30 日 办理了城镇私房产权证。由于刘崇林一直居住该房不同意搬出,方晶莹遂以盛大公司和刘崇林作为被告诉至法院,要求盛大公司履行房屋交付义务,并要求刘崇林腾退房屋并赔偿房租 2500 元。审理中,方晶莹申请将刘崇林由被告变更为第三人参加诉讼。盛大公司辩称公司出售该房时,曾多次征求刘崇林的意见,刘崇林多次表示不买,并提交了多人的证词。刘崇林对此表示否认,并主张从未放弃优先购买权。盛大公司未提交出卖该房给方晶莹时,提前三个月通知刘崇林的依据。并且刘崇林在答辩期内向法院提起反诉,以自己作为承租人的优先购买权被侵犯为由,要求确认盛大公司与方晶莹签订的房屋买卖合同无效。

    法院判决: 法院认为,讼争之房的产权属贵阳盛大公司所有,盛大公司有权处分该房屋,刘崇林居住该房屋虽系盛大公司分配给其居住,但盛大公司未与其订立租赁关系,刘崇林居住该讼争之房不适用《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第 118 条之规定,即不具有承租人的资格,故刘崇林对该房不享有优先购买权。盛大公司与方晶莹之间的房屋买卖关系符合法律规定,应为有效,方晶莹要求刘崇林搬出讼争之房的请求应予支持。依法判决如下:1、驳回刘崇林提出方晶莹与贵阳盛大商业公司之间房屋买卖协议无效的主张;2、刘崇林于本判决生效之日起三十日内将贵阳市宅东小区 99 栋 9 单元 6 楼 12 号住房一套交给方晶莹;3、驳回方晶莹主张由刘崇林给付房租的诉讼请求。

    律师点评: 本案的焦点在于刘崇林对房屋是否有优先购买权?若刘崇林与盛大公司存在房屋租赁关,依法享有对房屋的优先购买权。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第 118 条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中的人刘崇林作为有独立请求权的第三应当证明自己与盛大公司存在租赁关系,方能主张享有优先购买权,否则,无权行使优先购买权,其反诉要求确认方晶莹于盛大公司签订的房屋买卖合同无效也得不到支持。

29 .卖方拒绝办理过户继续履行案

    案情简介: 2001 年 3 月 20 日 ,原告赵信华与被告岳鸣涛签订了房屋买卖合同,约定,岳鸣涛将 5 间私有房屋出卖于赵信华,总房款为人民币 50000 元。双方签订合同后,岳鸣涛即时交付了房屋及产权证,赵信华付清了全部房屋价款,并办理了私房交易契约书,但未办理房屋产权过户登记,赵信华入住并使用房屋至今。现赵信华要求岳鸣涛协助其办理房屋产权过户登记手续,岳鸣涛拒绝协助,双方发生纠纷。 2003 年 10 月 15 日,赵信华起诉至人民法院,要求岳鸣涛协助办理产权过户登记手续。 2003 年 10 月 20 日 ,岳鸣涛应诉并提出反诉,请求解除双方签订的房屋买卖协议,并要求赵信华承担居住两年的房屋租金 7200 元。

    法院判决: 法院认为,岳鸣涛与赵信华之间的房屋买卖合同系在平等自愿基础上达成的,其内容不违反国家有关法律规定,依法有效,双方均应严格履行。岳鸣涛对赵信华陈述的房屋买卖关系事实及交付房屋价款,并已进住使用房屋至今,已明确承认。关于岳鸣涛反诉提出解除房屋买卖合同、赵信华承担租金人民币 7200 元,因证据不足,并且土地使用权不属于本案受案范围,应另案处理,本院不予采信。依法判决如下: 1 、原告赵信华与被告岳鸣涛签订的房屋买卖合同有效; 2 、被告岳鸣涛于判决生效后十日内,协助原告赵信华办理完毕房屋产权过户登记手续; 3 、驳回岳鸣涛的其他诉讼清求。

    律师点评: 签订房屋买卖合同后,若房主违约不办理房屋产权过户登记手续,致使购买人无法取得房屋所有权证的,购买人可以向法院起诉要求房主继续履行合同,协助办理房屋产权过户。并还可以要求支付逾期办理房屋产权证的违约金,或者要求赔偿逾期办理产权证给购买人造成的实际损失。《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行。

30 .过户后买方拒付款房主解除合同案

    案情简介: 2003 年 8 月,原告张晓峰(出卖人)委托吴淑敏与被告李智博(买受人)签订了一份房屋买卖合同。该合同约定,原告张晓峰将其所有一套住宅出售给被告李智博,房款为 69,800 元。付款方式为,签订协议时,买受人付定金 1,000 元; 2003 年 8 月 17 日付款 30,000 元;余款办完房证后付清。签订协议前的水电费、供暖费、物业费由出售人承担,签订协议后的费用由买受人承担。合同签订后,李智博当天付了 1,000 元定金。 2003 年 8 月 17 日 ,李智博在付第二笔 30,000 元房款前,发现张晓峰所出售的房屋欠各种费用,遂未按约定交纳第二笔房款 30,000 元。但双方协商一致,由李智博出资 1,400 元,双方于 2003 年 8 月 29 日,到房屋所在地的房产局房产交易中心办理房屋买卖过户手续,产权所有人由张晓峰变更为李智博。办理完更名手续后,李智博当时离去却未付给张晓峰房款,张晓峰的代理人吴淑敏当天便到公安部门报案,后因李智博一直未付购房款, 2003 年 11 月张晓峰起诉至皇姑区人民法院,要求解除原、被告之间的房屋买卖合同,并赔偿由李智博更名为张晓峰的更名费 2,000 元。被告李智博同意解除合同但拒绝赔偿损失。

    法院判决: 法院认为,合法的房屋买卖关系受法律保护。原、被告间所达成的房屋买卖协议真实、合法、有效,双方有义务按协议履行。但现在张晓峰要求解除房屋买卖合同,李智博又表示同意,根据当事人意思自治原则,应判令解除双方的房屋买卖合同。李智博所交纳的定金 1,000 元,应判令张晓峰返还。因李智博在办理完房证后,未按约定向张晓峰支付房款,对合同的解除负有一定过错,故因解除合同所造成的损失,应由李智博均担。张晓峰要求为恢复原状由李智博更名为张晓峰的费用应由李智博承担的诉讼请求,本院予以支持。依法判决如下:一、解除原、被告间的房屋买卖合同。二、原告张晓峰返还被告李智博定金 1,000 元(于本判决生效后十日内付清)。三、被告李智博给付原告张晓峰争议房屋房产登记恢复为张晓峰的更名费(具体数额以实际支出为准,对更名事宜,被告负有协助义务)。四、驳回原告其他诉讼请求。

    律师点评: 房屋买卖合同的购买人的主要义务是支付房款,而房主的主要义务是交付房屋并办理产权过户。本案中,李智搏取得了房屋所有权后却拒绝支付房款,已经构成违约。其违约行为严重地侵害了房主的合法权益,致使房主的获得房款的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条 (四 )项规定:当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。因此本案中房主张晓峰有权解除合同。又由于被告李智博对合同解除存在过错,故应赔偿解除合同给张晓峰造成的实际损失。《合同法》 第一百一十三条规定: 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

    本案中,原告张晓峰领取判决书后,可以持该判决书,要求李智博协助到房屋管理局将房屋所有权重新更名至自己名下。若李智博拒绝协助的,张晓峰也可以请求法院出具协助执行的裁定书,要求房管局直接将产权更名至自己名下。

31 .房屋被查封购房人可替房主清偿债务案

    案情简介: 2002 年元月 7 日,河南黄高山(买受人)与刘嫦娥(出卖人)经协商达成房屋买卖协议。协议约定:卖方刘嫦娥以柒万元的价格将自建的一套二层(共八间)楼房出售给买方黄高山,黄高山应一次性付清柒万元房款,同时卖方刘嫦娥应将本人的房权证及土地使用证交付买方,其后需办产权过户由黄高山负责;房屋交接时间为 2002 年 3 月 20 日,若刘嫦娥逾期交房的,每逾期一天应支付违约金 1000 元。买卖协议签订后,刘嫦娥即告诉黄高山其房权证在金融部门抵押,让刘嫦娥先付 25000 元。后刘嫦娥的房权证从金融部门解押后交付给黄高山,黄高山又向刘嫦娥支付了房款 35000 元,刘嫦娥给黄高山出具 60000 元收条一张。尚欠 10000 元房款,黄高山向刘嫦娥出具收条一张。然而,黄高山持房权证办理过户手续时得知房屋已被法院扣押。经法院协调,黄高山于 2002 年 10 月 15 日将欠刘嫦娥的房价款 10000 元交给了法院,并代被告偿还董固欠款 5000 元。法院解除对买卖房屋的扣押。后黄高山要求刘嫦娥搬迁、交付房屋,刘嫦娥以黄高山未向其支付尚欠的 10000 元购房款为由不予履行。黄高山遂起诉至法院,要求刘嫦娥交付房屋,承担逾期交访的违约责任,赔偿替其支付的欠款 5000 元。

    法院判决: 法院认为,刘嫦娥辩称黄高山尚欠购房款 10000 元,理由不成立。由于房屋被查封无法办理房屋所有权证,经法院协调,原告黄高山将购房款 10000 元及被告刘嫦娥应向董固支付的 5000 元债务代被告直接向法院履行,应认定为正当履行合同的行为。该行为虽然未经刘嫦娥的委托授权和同意,原告鉴于自已以支付了绝大部分房款,为维护自己的权益代被告履行。否则,法院不能解除查封,原告因而无法实现合同目的。被告刘嫦娥以上事由拒不履行搬迁、交付业务的行为构成逾期交房违约,应承担违约责任。其中,原告代被告向董固多给付的 5000 元,系被告欠董固的债务并为法律确认,而非原告与董固之间的民事法律行为所产生的债务,亦非原告履行原、被告之间的买卖合同产生或应履行的义务,应由被告返还给原告。由于双方协议约定的违约金畸高,根据公平原则,综合考虑原告受到的实际损失,尽管被告未请求降低,法院酌情裁量予以适当减少。依法判决: 1 、限被告刘嫦娥于判决生效后十日内将房屋搬迁完毕交付黄高山,搬迁费用自理。 2 、限被告刘嫦娥于判决生效后十日内返还原告黄高山代偿款 5000 元,给付原告迟延交房违约金 35000 元。

    律师点评: 本案中,由于被告刘嫦娥未履行生效的判决书,未向案外人董固付清欠款,导致交易房屋经董固的申请被法院查封,直接影响到原告黄高山不能办理产权过户。在法院的协调下,黄高山应当将其本应向被告支付的 10000 元房款直接向法院(实际上是向执行申请人董固)支付,该支付行为的法律依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第 300 条:被执行人不能清偿债务,但对第三人享有到期债权的,人民法院可依申请执行人的申请,通知该第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的期限内不履行的,人民法院可以强制执行。因此黄高山作为刘嫦娥的债务人经法院要求,将购房款 10000 元直接支付给法院(董固)是他必须履行的法律义务,也是法院强制执行董固债权的合法措施。

    但是,本律师认为黄高山在自己的债务范围之外,替刘嫦娥偿付 5000 元是没有法律依据的,该偿付行为是不应被法院支持的黄高山单方行为。但黄高山可以根据不当得利制度另案起诉,要求刘嫦娥返还。

32 .七十年代买卖私房交易价格如何认定

    案情简介: 西安市某处 4 间私房系被告李茂德继承的遗产。 1974 年 2 月 1 日,经中间人说合,原告曾宪权与被告李茂德立契,自愿将该 4 间私房以 1000 元卖给原告。契约签订后,曾宪权当即向李茂德交清了房款。随后,李茂德将 3 房腾交给曾宪权,另 1 间因李茂德已出租给他人居住而未能腾交。自房屋出卖时起,至 1981 年止,出租房的房租,一直由李茂德收取后转交给曾宪权。 1979 年,李茂德和曾宪权曾到房管部门办理房屋产权过户手续,因承租人提出优先购买问题而未办成。 1981 年 2 月,双方又协商办理房屋买卖过户手续,李茂德向曾宪权收取 200 元作为托人办理过户手续的费用。但此次仍未办成房屋过户手续,各自也未退款和退房。 1986 年 11 月,李茂德与曾宪权协商,曾宪权放弃了一间出租房的购买权。

    双方于 1987 年 10 月 29 日 又签订了一份房屋买卖协议。协议写明:李茂德以 900 元将北厦房三间卖给曾宪权,正式盖章后,以前双方签订的任何契约、协议均作废,以此协议为准。双方盖章后,李茂德退还曾宪权 300 元。 1988 年 1 月,双方填写了《西安市房屋产权证移转过户申请书》,再次到房管部门办理过户手续。但在办理过户手续时,李茂德得知 1987 年西安市有个新的私房买卖价格规定,便提出房价太低,拒不交出房产证,致使未能办成过户手续。双方将争议提请房地产管理局处理,曾宪权最终对处理结果不服,于 1989 年 4 月向当地区人民法院起诉,要求李茂德按原定契约办理房屋买卖的过户手续。李茂德辩称:原定的房屋买卖契约违反法律和有关房管政策规定,房屋价格偏低,显失公平;现子女长大,住房困难。故要求确认该房屋买卖无效,退还购房款收回房屋自用。

    法院判决:区人民法院一审判决: 区人民法院受理案件后,邀请有关部门对双方买卖的三间房屋进行了评价,按现行价格评定为 2972.34 元。法院认为:双方于 1974 年写的房屋买卖契约,虽系双方自愿,但内容有不合法部分; 1987 年写的契约,是对原契约的补充和完善,标志了第一次契约的废止。因双方买卖三间房屋的行为在 1987 年 4 月 1 日西安市人民政府公布的调整城市私房租金、买卖价格通知之后,故应按此规定评定买卖价格。曾宪权要求按原契约办理过户手续的理由不足。李茂德是房产所有人,两次立写房屋买卖契约均系自愿,不存在失误问题。故李茂德反悔的理由与法律及有关政策相悖,难以支持。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第 20 条及有关民事法律政策的规定,于 1990 年 2 月 13 日 依法判决:双方买卖三间房屋的关系成立,房屋价款为 2972.34 元,减去曾宪权已付的 900 元,曾宪权应再付李茂德 2072.34 元。判决后双方应立即持判决书去房管部门办理交款及房屋产权证过户手续。

    中级人民法院二审判决: 双方当事人均不服一审判决,上诉于西安市中级人民法院。西安市中级人民法院认为:双方于 1974 年订立房屋买卖契约后,一直未办理产权过户手续,至 1987 年 10 月双方另立契约,原契约已经自行废止。后一契约,因价格显失公平,现李茂德要求撤销,与法不悖,应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定,于 1991 年 2 月 22 日判决:一、撤销一审判决;二、曾宪权与李茂德房屋买卖关系无效;三、曾宪权三个月内将房屋腾交李茂德,曾宪权在院内搭建之违章建筑同时拆除;四、李茂德三个月内退还曾宪权房屋价款 900 元。

    中级人民法院再审判决: 二审判决后,曾宪权不服,向西安市中级人民法院申请再审。西安市中级人民法院再审认为:双方于 1974 年所立房屋买卖契约,侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权,违犯国家房管政策,本院不予认可,是正确的。李茂德以房屋买卖价格未经房管机关评定,房屋买卖价格远远低于国家规定的私房买卖价格,显失公平,要求撤销原房屋买卖契约,收回房屋自用,理由正当。本院终审判决房屋买卖无效,并无不当之处。于 1991 年 5 月 9 日判决维持。

    高级人民法院提审判决: 曾宪权仍不服,于 1991 年 5 月 22 日 向陕西省高级人民法院申请再审。高院决定按审判监督程序予以提审。在此之前,李茂德于 1991 年 6 月 9 日以 13000 元的价款,将诉争的三间房屋卖给第三人杨平安,并于同年 10 月 22 日 办理了房产过户手续。此后,杨平安拆除了其中两间。陕西省高级人民法院认为:一审法院对双方当事人房屋买卖关系的认定是正确的。双方当事人在 1974 年 2 月 1 日签订的契约中自愿约定有买卖价款,并早已于当年交清,房屋亦实际为买受人使用管理多年。应确认双方房屋买卖关系成立,也应以协议约定交易价款为据进行判处,但却将当事人自愿约定的 900 元房屋价款改为 2972.34 元,判处不当,应予变更。李茂德本应将原物返还曾宪权,但现在其中两间已被拆毁,恢复原状亦不可能,故应折款赔偿。依法判决如下:一、撤销西安市中院的终审判决。二、变更一审区人民法院判决为:曾宪权购买李茂德三间房屋的买卖关系成立,曾宪权持本判决到房管部门办理房屋产权过户手续。三、已被拆毁的房屋,由房管部门进行损失估价(估价费由李茂德交纳),李茂德在接到损失估价通知后十日内,按估价金额向曾宪权赔偿,被拆毁的房屋,由曾宪权自行修复。

    生效判决的执行

    执行再审判决后,曾宪权申请执行该判决。陕西省高级人民法院于 1992 年 4 月 18 日 裁定:因西安市中级人民法院的终审判决已被撤销,应依法执行回转。案外人杨平安在接到本裁定书之日起十日内,将西关正街 317 号院内北厦房三间返还给曾宪权所有。至于杨平安与被申请执行人李茂德之间的民事权益问题,可另行诉讼。

    律师点评: 曾宪权与李茂德双方 1974 年 2 月 1 签订的房屋买卖契约应当认定无效。理由:违反了当时私房不得买卖的法律规定;侵害了承租人优先购买权。曾宪权与李茂德双方 1987 年 10 月 29 日签订的买卖协议应当认定合法有效,作为双方履行权利义务的合法依据。协议约定的三间房屋交易价格为 900 元是双方真实的意思表示,应当认定了有效的交易价格。由于房屋价款已经于 1974 年交付曾宪权,按照当时当地的房屋现值,结合当时的货币购买力应当认定 900 元的交易价格公平合理,不存在显示公平要求撤销买卖行为的事由。

    按照法律规定,二审法院的判决为终审判决,自送达当事人时立即生效。本案中,二审法院认定当事人双方的买卖行为无效,李茂德依据二审法院的生效判决将 3 间房屋收回。而本案经过高级人民法院提审,最终认定生效判决有错误并撤销了生效判决,那么李茂德收回三间房屋就失去了法律依据。按照高级人民法院生效的判决,双方的买卖行为有效,曾宪权有权获得房屋所有权并要求执行回转。《民事诉讼法》第二百一十四条对执行回转进行了明确的规定:执行完毕后,据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误,被人民法院撤销的,对已被执行的财产,人民法院应当作出裁定,责令取得财产的人返还;拒不返还的,强制执行。

33 .恶意阻止房屋买卖合同生效案

    案情简介: 被告宋世雄于 1995 年 5 月 21 日 与某房地产公司签订了《商品房购销协议书》,约定被告宋世雄购买建筑面积为 624.5 平方米 的商业写字楼,总金额为 210 万元。同月 23 日被告宋世雄在交付完购房款领取售房专用发票时,要求购房发票购房人写为被告日本某会社,并与房地产公司补签了《购房合同书》,文尾盖被告日本某会社章,日期填写为 1995 年 4 月 22 日。被告宋世雄以被告日本某会社名义领取了购房款发票。 1996 年 4 月 19 日 宋世雄向房产局出具《丢失证明书》,谎称其名下购房款发票已经丢失。同月 25 日,宋世雄在沈阳日报刊登《丢失声明》。同日,房地产公司给被告宋世雄出具《证明》,证明被告宋世雄购买了争执房。同年 5 月 31 日 被告宋世雄经房产局审核登记领取了争执房的《房屋所有权证》。

    1998 年 8 月 30 日 和同年 11 月 7 日宋世雄分别以日本某会社委托代理人名义和自己个人名义与尹恩地签订了《契约书》,将上述商业写字楼出卖给尹恩地。 2001 年 2 月 23 日宋世雄以《房屋所有权证》丢失为由向房产局申请补发房证,沈阳市房产局于同月 27 日给被告宋世雄补发了《房屋所有权证》。 2002 年 11 月 14 日被告宋世雄与原告尹恩地就上述商业写字楼有签订了《契约书》,由宋世雄将房屋出售给尹恩地。同月 26 日宋世雄与尹恩地签订正式的《房地产转让合同》,约定被告宋世雄以人民币 240 万元将争执房转让给原告尹恩地;本合同经房地产交易部门审查批准后生效。

    后来,尹恩地多次催促宋世雄履行房屋买卖合同,未果,尹恩地遂向沈阳市中级人民法院提起诉讼,要求宋世雄履行争执房屋买卖合同,后申请追加日本某会社为本案共同被告。在诉讼期间,经原告申请并提供相应担保,法院于 2003 年 1 月 29 日依法下裁定查封了被告宋世雄所有的双方争执的房屋。

    法院判决: 中华人民共和国国内外公民、法人的合法权益在中华人民共和国领域内适用并受到中华人民共和国法律保护。经查, 1995 年 5 月 21 日 被告宋世雄与房地产公司就争执房签订的《商品房购销协议书》,而于同年 4 月 22 日 被告日本某会社就争执房与房地产公司签订的《购房合同书》经双方当庭质证所盖印章不是被告日本某会社的法定注册印章,为无效,故 1995 年 5 月 21 日被告宋世雄与房地产公司就争执房所签订的《商品房购销协议书》为合法有效。被告宋世雄就争执房所交给房地产公司的购房款没有证据证明是被告日本某会社的款项,故应认定争执房是被告宋世雄向房地产公司所购买。 1996 年 5 月 31 日沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄颁发了争执房的《房屋所有权证》,已经行使了政府职能确认争执房归属被告宋世雄所有。 2001 年 2 月 27 日 沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄补发了争执房《房屋所有权证》,再次确认了争执房的权属。对此政府的具体行政行为,被告日本某会社并未在法律法规规定的期限内按法定程序提起异议,也未在本案中提起反诉,要求确认争执房的产权归属,故应认定争执房产权归属于被告宋世雄。被告宋世雄于 2002 年 11 月 26 日与原告尹恩地签订了《房地产转让合同》,该合同自双方签章时成立,所附生效条件因被告宋世雄为自己的利益不正当阻止条件成就的,视为条件已成就,该合同生效,故双方应予诚信履行。依法判决如下:一、原告尹恩地与被告宋世雄于 2002 年 11 月 26 日 签订的《房地产转让合同》合法有效;二、 原告尹恩地与被告宋世雄于本判决生效后 60 日内到沈阳市房产局办理房屋产权过户手续,原告尹恩地一次性给付被告宋世雄购房款人民币 240 万元;三、驳回双方其他诉讼请求。

     律师点评: 根据我国目前的房地产政策,外国公民在我国是可以买卖房地产的。在中国境内发生涉外房地产纠纷适用的法律依据为中国法律。《民法通则》第八条规定:在中华人民共和国领域内的民事活动,适用中华人民共和国法律,法律另有规定的除外。本法关于公民的规定,适用于在中华人民共和国领域内的外国人、无国籍人,法律另有规定的除外。

     由于本案房地产纠纷诉争的标的额高达 240 万元,案情非常复杂,且两被告都是涉外主体,依法应由房地产所在地的中级人民法院进行初审。《民事诉讼法》第十九条第(一)项规定:重大涉外民事案件一审由中级人民法院管辖。对于重大涉外案件的标准,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第 1 条规定:是指争议标的额大,或者案情复杂,或者居住在国外的当事人人数众多的涉外案件。

    当事人对合同的生效时间可以约定,约定经过一定时间生效或者符合某种条件时生效,即可以签订附期限合同或者附条件合同。本案中原告与被告约定房地产转让合同经房地产交易部门审查批准后生效,属于附生效条件的合同。被告宋世雄故意不配合原告向房地产交易部门申请审批,为了自己的利益不正当地阻止条件成就,依法视为生效条件已经成就,双方所签合同已经生效。《合同法》第四十五条规定:当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。

34 .买卖房屋必须签订书面合同案

    案情简介: 原告古凤娟与被告李智国于 2000 年 3 月口头约定,李智国将自家一幢楼房的第三层楼转让给古凤娟,房价为 65000 元,购房款分三次付清,古凤娟已经支付 5000 元购房款,被告李智国于同年 5 月 31 日 出具给古凤娟收条一张,称“收到古凤娟交来购房预付款人民币 5000 元”。 双方办理产权过户手续时原告才知道,原来所售房屋的土地证和房屋产权证均为李智国母亲名下,并且该幢楼共有三层,只领取了二层的房屋产权证,第三层未经报建,也未领取房产证,原告古凤娟因此以该房屋产权有争议为由,起诉至人民法院,要求被告李智国返还 5000 元购房预付款。

     法院判决: 法院认为,私房买卖合同为要式合同,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第 40 条和建设部《城市房地产转让管理规定》第7条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。本案原告与被告转让房产未采用法律规定的特殊形式,即未签订书面合同,由于双方未签订书面房屋买卖合同,双方的权利义务约定不明确,加之该房第三层未经报建,也未办理房屋产权证,亦不能依法转让,故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。被告收取的原告的 5000 元房屋预付款应予返还。被告称该 5000 元系购房定金不是购房预付款,原告予以否认,由于双方约定不明确,且被告出具的收条注明该款为购房预付款,故被告所称无事实依据,法院不予采信。另被告称为办理房屋过户手续花费及损失近万元未举证证实,加之被告对此问题也未提出反诉,故法院对此不予认定。依法判决如下: 1 、原告古凤娟与被告李智国的房屋买卖行为无效; 2 、被告李智国应与本判决书生效后 10 日内向原告古凤娟返还购房款 5000 元。

    律师点评: 房屋买卖合同属于要式合同,买卖双方必须签订书面合同,否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第 40 条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第 7 条规定:房地产转让当事人签订书面转让合同。

    本案原被告交易的房屋属于违章建筑。违章建造的房屋,因其违反法律规定,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,不能确定房屋所有权归属,因此不能作为以转让房屋所有权为目的房屋买卖合同的标的物。司法实践中,买卖违章建筑物的行为因违反法律的强制性规定一般被认定无效。《合同法》第五十二条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

35 .房屋已做公证赠与他人没办过户是否可以反悔

    案情简介: 王老 先生今年 63 岁,认一干女儿 李 小姐 23 岁, 王老 先生于 2004 年在东城区购买了一处房产,产权证上写明由王老 先生所有, 2005 年 1 月份, 王老 先生决定将该房产赠与干女儿李 小姐,并签订了赠与合同。但随后双方一直没有办理过户手续,而 王老 先生一直在该房内居住,房产证也一直在其手中。 2005 年 8 月份,干女儿 李 小姐因交通事故不幸死亡, 李 小姐的生母拿着赠与合同索要该房产,并要求王老 先生办理过户手续,但此时的 王老 先生却因经济原因及干女儿已去世等原因,不想将该房出赠。双方协商不成, 李 小姐的母亲将 王老 先生起诉到法院,要求办理过户手续并腾退房屋。

    法院判决: 法院驳回了 李 小姐生母的诉讼请求。

    律师答疑:按照最高院的司法解释,房屋赠与成立的条件是:办理了过户手续赠与成立。未办理过户手续,但受赠人得到合同及产权证书且实际占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续,如果赠与人与受赠人签订了公证的赠与合同则不能撤销,应该继续履行。《合同法》规定,在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用撤销的规定。 从上述法律规定可以看出,房屋赠与合同是实践性合同,房屋赠与关系的成立,必须是以办理了过户手续,或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并已实际占有使用该房屋,为认定条件。

    本案中, 王老 先生与 李 小姐虽然到公证处办理了赠与公证,将该房赠与 李 小姐,但他们未办理房屋产权过户手续,故该赠与尚未生效。再加上赠与行为并不具有社会公益性质,也没有做过公证,所以根据《合同法》的规定, 王 先生完全可以有权撤销赠与行为,收回房屋。 现在 王老 先生提出不愿赠与,符合法律规定,该房产权仍归王老 先生所有。

    相关法规:《最高人民法院关于贯彻执行 < 中华人民共和国民法通则 > 若干问题的意见》第 128 条: “ 公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。 ”

    中华人民共和国合同法

    第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
  具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

    案情简介: 2006 年 3 月初,冯 女士准备将位于天津市河西区的一套 118.39 平方米 的自有住房出售,于是到天津市一些房屋中介公司进行卖房登记。不几日,天津某中介公司主动找到冯 女士,称得知她要卖房,并已经为她联系了买主 张 先生。买卖双方很快谈妥价格, 冯 女士应获得净房价 70 万元。 4 月中旬, 冯 女士将房屋产权证交给中介公司,买主 张 先生也向中介公司交付了全部房款 70 万元。三方约定三日后一起到房管局办理产权过户手续,并在手续办理完毕 3 日内,由中介方将 70 万元房款交付给 冯 女士。 5 月 10 日 ,中介 公司把冯 女士和买方叫到天津河西区房屋管理局(以下简称房管局),签订了正式的房产买卖协议,随后,在中介公司的要求下,冯 女士将合同暂交中介公司保管,并先行离去。 冯 女士想,这件事情很顺利,很快就会拿到 70 万元的售房款了。可是事情事情没想象的那么顺利, 6 月 8 日 ,新的房屋产权证办了下来,新房主变更为 张 先生的爱人 王女士。但是, 冯 女士先后多次找到中介公司来领取房款,但对方却以各种借口推托。 冯 女士感觉事情不妙,委托律师到房管局查询,查询结果让她惊讶,自己的房屋竟然是以“遗产继承”的名义被过户。在产权变更材料中,出现了一份天津医科大学总医院出具的冯 女士“死亡证明”,以及一份署名为 冯 女士的“遗嘱”。“遗嘱”中称, 冯 女士与买 房人王 女士是表姐妹关系, 冯 女士病重期间得到 王 女士的悉心照料, 冯 女士在弥留之际将房屋“赠给” 王 女士。凭借着上述证明材料,只花了 80 元手续费便顺利做了房产过户。)

    近日, 冯 女士以房管局在办理房屋过户手续的过程中转移产权显系违法为由,将房管局告上法庭,请求法院依法确认房管局对房屋的产权变更手续违法,并返还房屋产权证。此案目前仍在审理中。

    律师点评: 此事件中房屋交易行政主管负有不可推卸的责任。按照我国的法律规定,“遗嘱继承”是被继承人在生前订立遗嘱,指定法定范围内的继承人继承自己的遗产。“遗赠”是被继承人生前订立遗嘱,将遗产赠与国家、集体,或者法定继承人以外的人。“遗嘱继承”继承人必须是法定继承人,法定继承人根据亲属等级分为第一顺序继承人:即“配偶、父母、子女”和第二顺序继承人即“兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”等, 而表姐妹关系并不在法定继承人当中。所以,即便是“死亡证明”、“遗嘱”、买卖双方“表姐妹”的关系都能成立,充其量也只能做“遗赠”不能做“ 遗嘱继承”。人没有死亡,就不存在继承。另外,在办理房屋继承时,必须先办理继承公证,有了继承公证才能办理房屋继承的手续。即便房管局不负责对材料的“真实性”进行审核,单从材料的“形式审查”方面来看,房管局就存在过错。无论房屋过户时房屋行政主管部门登记时进行实质审查还是形式审查,房屋行政主管部门都没有做到依法登记变更房屋所有权。

    律师提醒: 目前的房地产中介市场的确是比较乱,可以说鱼龙混杂,这里面既有遵章守法的中介公司,也有利用各种手段欺骗买卖双方的黑中介。在通过中介交易时尽量选择品牌好、资信佳的大的中介公司。正规的中介公司的操作方式是透明的,只收取居间费,允许交易的双方见面,不吃差价。而非正规的中介公司欺骗的手法就比较多,最常见的就是吃差价,不让买卖双方见面,还有吃定金。

     本案当中显然是中介公司为了逃避房地产交易的税费而故意伪造过户的手续,将正常的房屋买卖变为继承,这样就逃避掉了几乎所有的税费,而冯 女士与中介公司签订的合同又是净得价,因此中介公司逃避的税收就全部装入了自己的腰包。中介公司的行为显然是违法的,应当得到法律的制裁。

37 .买卖合同未签成中介公司要求买方支付违约金案

     案情简介: 2005 年 8 月, 杨 先生为了购买住房,与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定由中介公司作为居间人将一套房屋的信息介绍给杨 先生,并促成双方交易的成功。该房屋总房款为人民币 200 万元,双方在《房地产买卖居间协议》中约定了付款方式、交房时间、过户手续的办理程序等内容。其中的付款方式为杨 先生通过公积金贷款的方式购房,房主必须给予配合。另外,在合同的第七条约定:由 于杨 先生的原因导致房地产买卖合同未签订的, 杨 先生应向中介公司支付总房款 5% 的违约金。协议签订后, 杨 先生向中介公司交纳了一万元定金。但 杨 先生在与房主在签订二手房买卖合同谈判时,房主不同意杨 先生用公积金贷款的方式付款,认为放款速度太慢,他急需用钱,双方在付款问题上不能达成一致意见,房屋买卖合同最终没有签成。中介公司遂诉至法院,以 杨 先生拒绝签订买卖合同为由,请求判令杨 先生按照约定支付违约金十万元。中介公司认为,双方未签订买卖合同属于违约, 杨 先生的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果,造成一定的经济损失, 杨 先生应按《协议》约定承担违约责任。

    法院判决: 法院经审理后认为,《合同法》第四十条规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案中,《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款,其中第七条约定的内容,剥夺了买卖双方进一步协商的权利,意味着房屋买卖必须成交,否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位,显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖,故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。

    律师点评: 《合同法》规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供信息查询、与双方联系和确定成交意向等基本服务内容,而要完成这些服务内容,居间人需有一定的经济成本支出。因此,中介公司在杨 先生与房主签订《房地产买卖合同》之前,只 能向杨 先生主张其进行居间活动所支出的合理经济损失,包括通讯费用、交通费用等实际支出。最后法院判决,对中介公司要求杨 先生支付违约金的诉讼请求不予支持。

    二手房买卖中,中介公司的活动能否最后达成成果,促使上下家顺利签约具有不确定性,不是完全可由中介公司的意志决定的。有时,尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务,但合同却因种种原因没有成立,甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人私下成交。对此情况,法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念,而且在数额上往往也相差很大。因此,中介公司在与委托人签订居间合同时,就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动,可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用,最终达到减少双方纷争的目的。 38 .买到 “ 凶宅 ” 能否退房

    案情简介 : 2004 年 10 月 8 日 ,家住大庆市的市民 张 女士委托某房产经纪公司,让其代为购房,并在同日向中介公司交纳了 3100 元的委托代理费。交纳代理费后,经纪公司为为 张 女士提供了某小区的一处使用面积为 58 平方米 的房屋。 张 女士看了房屋后对房屋的价格及楼层等都比较满意,于是在第二天就与房主签订了二手房买卖合同。按照买卖合同的约定,三天之内,张 女士一次性支付了购房款 15.5 万元,并顺利地办理了房屋过户手续,领取了房屋所有权证。当 张 女士装修房屋时,一位知情人向她透露,在房主之前,这所房子的阳台上曾吊死过一个女的,一直没有人住。后来,房主用他家的小房换了这套住房,房主换到手后,也一直没有人住。张 女士听到这个消息非常震惊,因为在签订二手房买卖合同之前,无论是房主还是经纪公司都没有提起过, 张 女士一想起来就害怕,为此事着急上火病倒了,并且总做噩梦。

    张 女士多次找房产经纪公司和房主协商退房,但经纪公司与房主都不同意退。在协商未果的情况下, 张女士以售房时房主与经纪公司故意隐瞒真实情况,属欺诈行为,并且给她的精神带来损害为由,一纸诉状将房主与房产经纪公司起诉到法院,要求撤销房屋买卖合同,房主无条件退房,并赔偿经济损失。在庭审前,张 女士更了诉讼请求,要求退还部分房款。

     在庭审中,房主辩称:说他隐瞒重大事实的说法不属实,因为 张 女士在买房时没有问过该房发生过什么事情,且张 女士的说法是迷信、封建糟粕,没有法律依据。房产经纪公司辩称,公司只是为双方签订房屋买卖合同提供服务,至于该房内曾有人死亡属个人隐私,公司事先也不知道这个事实,因此与公司无关,不影响房产转让。

    法院判决: 法院经审理认为,原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的体现,合法有效,房主在售房时过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实,依据价值规律,该房虽然在实物形态上没有受损,但依据人们的现实观念,房屋会因购买者避讳而贬值,因此房主主观有过错构成侵权。判决房主返还房款 42000 元,房产经纪公司不承担责任。

    律师点评: 此案当中 张 女士变更了诉讼请求,要求退还部分房款,从司法实践来看,估计这种变更是与法官沟通的结果,即如果不变更诉讼请求,法院认为合同不能撤销,那么张 女士面临败诉的可能,如果变更诉讼请求,可以获得一部分赔偿。如果 张 女士坚持自己的请求,要求撤销合同是有法律依据的。 现实生活中人们的观念和风俗习惯,对在住宅内发生非正常死亡的事件人们都会感到恐惧并心理难以接受,这是一种客观存在的普遍现象,并不能用一句话这是迷信就能解决的,因为这种观念渗透到人们的心中,并影响人的情绪、心理、行为等等方面。如果张 女士事先知道这个房子的阳台上间吊死过人,绝对不会与房主签订买卖合同,除非房价低得足以让 张 女士抵销因心理因素造成的影响。在签订买卖合同之前,房主应该将该事实告知张 女士,房主没有告知,导致 张 女士做出了错误判断,在签订房屋买卖合同中,房主存在缔约过失责任,按照合同法 第五十四条的规定,因重大误解订立的合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。依据上述法律规定,张 女士有权申请撤销该房屋买卖合同。

    律师提醒: 虽然发生本案当中事情的概率非常低,但通过新闻媒体的报导我们也能知道有些住宅的确发生过刑事案件,比如入室抢劫致人死亡,或者其它原因导致的非正常死亡事件。为了买到没有任何问题的房屋,购房人最好询问邻居、小区保安或向当地派出所咨询。

39 .沈阳房屋诈骗民事案

    案情简介: 2003 年 1 月,家住沈阳的王某把自己一套房子叫 “ 周建国 ” 的男子。 2 月 13 日 ,王某发现自己的房屋在装修,门窗都被换了,于是就去找 “ 周建国 ” ,可是发现装修的人并非 “ 周建国 ” ,而是 “ 周建国 ” 把这套房子卖给了叫杨某的的人。杨某说自己花 19.8 万元买的房子,并且已经取得了房产证。王某知道可能被骗了,于是到公安局报案。经公安机关了解, “ 周建国 ” 只是他的一个化名,在其租房时把王某的真房产证调包,伪造一个假证还给王某,而把真房产证交给房管局办理了过户手续,杨某手中的是真房产证 。后来化名 “ 周建国 ” 的男子被公安机关抓获,其真实姓名是刘某,但诈骗所得赃款被刘某挥霍一空,后刘某被判处有期徒刑十二年。

    2003 年 2 月 18 日 ,王某把杨某起诉到沈阳市沈河区法院,请求法院判决杨某与卖房人的房屋买卖无效并收回杨某因非法交易所取得的房屋产权证。在庭审中,杨某认为在买房前,自己认真检查了所购房屋的房产证、身份证等各种证件后,才到房产局办理的过户手续在,且房管局也审查了,作为买房人自己已尽到审慎的义务,没有任何过错,且支付了全部房款,属于善意第三人。杨某答辩时还称,自己现在已经是合法的房屋所有权人,其办理的房屋所有权证是合法的,发证机关的发证行为是合法的,王某以民事起诉不对,民事审判庭不能确认行政行为是否合法。本案因涉嫌合同诈骗犯罪,应先移送公安机关,根据“先刑后民”的原则,待刑事案件审理终结后才能审理民事案件。

法院判决

( 1 )一审判决: 法院经过审理认为,确认房屋买卖合同是否有效并不以犯罪嫌疑人的犯罪事实是否侦查终结以及是否被追究刑事责任为前提。案外人刘某伪造了王某的身份证以及户籍证明,假冒王某名义采用欺骗手段与杨某签订房屋买卖合同无效。 3 月 17 日 ,法院一审判决刘某与杨某的房屋买卖合同无效,诉讼费 4900 元由杨某负担。杨某不服一审判决提出上诉。

( 2 )二审判决: 2003 年 8 月 21 日 ,沈阳市中级法院对此案作出裁定,认为此案审理违反法定程序,撤销沈河区法院一审判决发回重审。

( 3 )重审后的一审判决: 此案重审后,法院追加诈骗人刘某为被告,认为刘某的行为侵犯了王某的财产权益,对王某负有赔偿责任。对于王某提出的要求确认买卖合同无效的问题,因为不动产以 “ 登记 ” 为公示方法,即使登记和交付时所表现的产权状态与真实的产权状态不相符,也不能影响产权变动的效力。杨某在购房交易过程中,尽到了一个买房者审慎的注意义务,属于善意第三人。 2004 年 8 月 13 日,法院作出判决:驳回王某的诉讼请求。重审判决后,王某不服提出上诉。

( 4 )重审后的二审判决: 沈阳市中级人民法院认为,杨某与诈骗人刘某签订的合同是刘某冒用王某的名义所签订,并非王某真实意思表示,王某与杨某之间无房屋转让的权利义务关系,诈骗人刘某的行为对王某无法律约束力,因此,杨某不能基于犯罪行为而取得诉争房屋的所有权。法院还认为,此案不能适用 “ 善意取得 ” 制度,因为诈骗人刘某的诈骗犯罪对象是杨某的房款而不是王某的房屋,其犯罪目的也是骗取钱财而不是将诉争的房屋非法占为己有,因此王某所有的房屋不是赃物也不存在追缴的问题。 2005 年 6 月 16 日,二审法院对一审法院的判决进行了改判,终审判决杨某将房屋三十日内腾空,按现状返还给王某鹏;王某在接受房屋的同时给付杨某装修费 1.8 万元。

    律师点评: 此案的审理过程可以充分体现目前对于不动产是否适用善意取得的争议。对于不动产的善意取得,在理论界及司法实践中争议非常大。 善意取得制度,是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价,来保障财产交易的动的安全的制度。善意取得制度充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。善意取得制度的目的是保护交易安全,在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下,只有受让人有偿地受让财产时,才有必要牺牲真正权利人的利益,而确认受让人获得物权。笔者认为,本案杨某属于善意第三人,房屋所有权应归原告。 善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中,从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产,也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后,根据转让人的无权处分行为使交易无效,并让受让人返还财产,则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系,而且使当事人在从事交易活动时,随时担心买到的商品有可能要退还,这样就会给当事人交易时带来不安全感,从而不利于商品交易秩序的稳定。总之,善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。尤其在我国目前发展市场经济的社会环境下,保护交易安全的及善意第三人显得尤为重要。

     就本案而言,目前法律并没有规定不动产的善意取得制度,善意取得只适用于动产,但司法实践当中有一些案例对于不动产也引用善意取得的制度规定,保护第三人的利益。在物权法的草案当中,也有不动产善意取得的规定。

40 .青岛房屋诈骗行政案

    案情简介: 有一青岛市民把自己的房子租给甲,当时甲出的租赁价格比较高,而且是一次性付款,时间是一年,房东觉得可靠,也非常高兴。房子租了没几天,甲又提出了一个要求,对房东说老哥我有困难,我想办一个营业执照,工商要求提供房产证,然后请房东又吃又喝,称兄道弟,房主一看这个人很讲义气,就借了。甲说只借两天,两天后保证还,结果第三天甲就把房产证还了。此后相安无事,结果过了一年多,甲把承租的房子卖了,卖给了乙。房主想,房产证在我这里,怎么卖了呢。房主最后到房管局一查,发现档案有记载,房屋的确过户了,经过鉴定,买房人房产证是真的,而房主手中的房产证是假的。原来甲在借房产证时复制了一个假证,把真证留下去办过户,假证给了房主。然后又做了一个假身份证,身份证的内容性别、出生等都与房主一样,就是照片换了。办过户时房管局没有认出照片甲的照片,就给过户了。房主起诉到法院,要求房管局承担赔偿责任。

    法院判决: 最后法院判房管局败诉,承担赔偿责任。

    律师点评: 房屋行政主管部门的登记行为是实质审查还是形式审查,目前在我国没有明确规定。笔者认为,目前从我们国家的国情来看,应该是实质审查,即房屋登记行政主管部门应对登记双方提交材料的真实性进行审核。之所以目前我们国家的房屋登记应适用实质审查是因为目前我们国家的信用体系还没有建立起来,而代表国家信用的政府机关的审查应承担这一职责,政府机关目前应代表国家的公信力,如果是形式审查,则降低了国家的公信力,让普通人认为国家登记的产权都不可信,不利于建立信用体系,也不利于国家机关公信力的维护。民众认可国家的公信力,才会放心地在市场经济中进行大量的交易,加速社会经济的流转,有利于市场经济的发展,否则人们在交易前会考虑安全方面的原因,增加了交易的成本,不利于市场经济的发展。就本案的具体情况,房管局原来的登记资料有房主真实的身份证复印件,工作人员比照一下就可以发现假身份证的照片与真身份证不一致,房管局没有核实,没有尽到审慎的义务,因此应承担赔偿的责任。

41 .购买查封房屋案

    案情简介: 许江在东城区有一套回迁房,还没取得产权证,但已经入住。该房屋是北京某国有大型房地产开发公司开发的,许江与该公司签订有回迁协议。范某通过房屋中介公司联系到许江,在中介公司的参与下,许江将其回迁房卖给范某,由中介公司转付房款。范某一次性支付购房款五十万,并入住了该房屋。因该房屋还不能办理过户手续,所以范某只能等待,但是某天法院将范某购买的房屋进行了查封。后来范某了解到,原来是许江的 债权人李某将许江起诉,称许江欠其 130 万,许江也承认欠款的事实,许江的债权人在诉前采取财产保全,法院将范某所购房屋查封,目前范某不能办理过户手续。于是范某到东城法院起诉许江,要求确认对这套房屋有所有权。

    法院判决: 东城区法院经审理后判决驳回范某的起诉,认为范某无权主张确权。范某不服上诉至第二中级法院,终审法院维持原判。范某仍不服,另案起诉,起诉理由是确定范某与许江之间的房屋买卖行为有效。针对另案起诉的请求,法院仍然驳回了范某的请求,范某上诉,二审法院又维持了原判。

    律师点评: 从诉讼的技巧上来说,此案范某起诉的角度及起诉理由有所欠考虑。首先范某以确权之诉起诉法院一般不会支持,因为我们国家被告不动产的公示登记制度,双方交易的房屋还没有办理产权证,从不动产登记的角度来说,该房屋所有权应该属于开发公司,如果确权,也应该确权给开发公司,因此范某的确权之诉不会得到法院的支持。本案的房屋实际上出售人许江在出售之前对房屋买卖合同拥有的是债权,对开发商来说是债务,即交付房屋的义务,许江转让给范某是实际上是权利,而不是房屋所有权,只有许江取得产权证,许江才能对该房屋取得全部权利,然后许江才能将房屋产权转移到范某名下。许江第二次起诉要求确认买卖行为合法的意义也不大,因为该房屋买卖本身就是合法的,许江有权转让自己的债权,而不需法律再次确认,而且第二次的起诉理由受法院第一个起诉理由的影响,判决结果不利也是意料之中的。此案正确的做法是范某应起诉许江及中介公司,要求解除合同,返还房款及赔偿损失,估计范某也有这方面的考虑,只是因为不想退房,想要房子所以才以其它的理由起诉。

    另外,本案法院的查封有些问题。根据 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 的规定, 如果第三人已经支付全部价款并实际占有,虽然没有办理过户登记手续,但第三人对此没有过错的,如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因,应当认定其已经取得该财产的所有权,应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结,以公平保护第三人的合法权益。本案当中范某没有任何过错,因此法院应解除对该房屋的查封。

42 .买卖农村宅基地房屋无效案

    案情简介: 1987 年 11 月 1 5 日,海淀区四季青乡某村村民廖某与城镇居民姜某签订了一份房屋买卖合同。合同约定,廖某将自家的三间房屋、两间厢房及院子,一并卖给了姜某。在签约当日,廖某将房契及房屋都交给了姜某,姜某则付给了廖某 8700 元房款。在签订合同时,该村村委负责人作为证明人也在合同上签名。 1997 年,姜某对所购房屋进行了翻建。 2001 年 8 月,廖某去世。 2004 年该地区拆迁,经评估姜某所购房屋评估价格约 60 万元。在拆迁前,廖某的儿子、女儿及妻子要求收回房屋,给予姜某 10 万元补偿,被姜某拒绝。于是廖某的儿子、女儿及妻子做为原告向海淀区法院 起诉,要求确认合同无效,姜某返还房屋,退回购房款。

    法院判决: 法院判决买卖合同无效,但对于 60 万元的拆迁款,法院认为购房时双方意思表示真实,且姜某对房屋进行了翻建,从公平的角度来讲,返还 8700 元有失公司,姜某返还房屋后,要考虑其再次购置房屋费用,目前的房屋价格与购房当初房屋的价格相差比较大,且原告的诉讼是在若干年后,在房屋拆迁前提出的,因此综合各种因素,判决按房屋评估价格 80% 即 48 元归姜某所有,其余 12 万元归三名原告。

    律师点评 :对于城镇居民购买农村宅基地的行为法院原则上都认定无效。 2003 年,北京市高院针对审理城镇居民购买农村宅基地案件有一个会议纪要,明确此种行为原则上认定无效。但法院在具体处理此案时会考虑该类案件的具体情况及历史原因,并非按照无效合同返还原款原物的规定严格执行,而是按照评估价值的一定比例返还,基本上将评估价格的大部分留给购买人,而一小部分留给出卖人。

    城镇居民购买农村宅基地房屋认定无效并没有法律明确规定,我国《土地管理法》也仅仅规定农村村民出卖、出租住房后,如果再申请宅基地将不予批准,即现行的法律法规对农村房屋的出卖没有禁止性规定,与禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定是国务院 2004 年 12 月 24 日发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》,但这个决定并非法规,按照合同法的规定不应认定合同无效。实际上法院认定合同无效是按照政策规定来决定的,这与我们国家的国情相关。

    关于农村宅基地能否转让的问题,存在两种观点,一种观点认为严禁转让,另一种观点认为有限制的转让,这两种观点针锋相对,分歧非常大。物权法草案( 2005 年 7 月 10 公布的版本)第一百六十二条对宅基地问题是这样规定的:宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。对这个问题赞成者的观点是:草案关于农村宅基地转让应严格限制并不允许城镇居民在农村购买宅基地的规定非常好:第一,宅基地的所有权属于集体,个人无权把宅基地使用权转出集体之外;第二,城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求,将导致农村土地的浪费;第三,住房和宅基地是农民安身立命的最后保障,如果允许转让,一旦农民进城打工无法在城市立足,就会造成农民流离失所,带来社会问题;第四,有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多,在腐败问题不能有效遏制的情况下,如果允许城镇居民购置宅基地,肯定会有一批人借此敛财,受害的则是农村集体和农民。

    反对者认为:应当允许城镇居民在农村购置宅基地,理由主要有:第一,农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利;第二,农民只有在特别需要的时候才会出卖住房,如治病救命、子女上学、投资经营等,法律不应当进行限制。而且,卖房子时农民肯定已打算好其他住处,担忧农民居无住所是多余的;第三,城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象,尤其在许多 “ 城中村 ” 和城郊结合部,简单的禁止性规定不能杜绝这种现象,如果发生纠纷判定买卖无效,实际上很难执行;第四,有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住,允许城镇居民到农村购置宅基地,有利于加强农村和城市之间的经济交流,符合市场经济的一般规律。因此,对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定,但不要禁止。可以规定每户城镇居民在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人,应允许其将宅基地转让给城镇居民。

    就农村宅基地能否转让的问题,这是一个两难的选择。对这个问题,国家是采取“一刀切”的做法,没有特例。但实践当中,往往存在这样的问题,农民已不是实际上的农民,因为他已不从事农业生产,从事工商业或其它行业,与农业无关,在城镇已经购买了商品房,只不过按照现行的户口政策其身份是农民,这样的农民将自己的房屋出售后如果遇到拆迁返悔起诉确认合同无效怎么处理?是否也认定无效?在司法实践中这类买卖仍认定无效。这样判就对购买者来说或者从公平的角度说将产生不公平。近些年城镇居民到农村购买房屋的事情越来越多,这一问题应找到一个妥善的解决办法。从司法实践及物权法草案禁止城镇居民购买农村宅基地的规定来看,体现了国家意志,即国家希望保护农民的利益及耕地,以保障农民的生存权及国家的基本物质安全。但从某种程度上来说,这种规定也牺牲了效率、对某一具体个体最大利益的保护。笔者认为,对这个问题应区别对待,针对不同的情况分别处理。

 

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