北京市昌平区人民法院
民事判决书
（2008）昌民初字第129号
原告付×× ，女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。
被告邹×× ，男，1965年3月31日出生，汉族，，现住北京市昌平区东小口镇天通苑号楼1单元×层×号。 原告付××与被告邹××其他买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付××的委托代理人赵玉峰，被告邹××及其委托代理人张绣评、张万臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告付××诉称：2001年原告与被告相识。2003年1月，原告考虑到被告在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，原告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元×层×号房屋转让给被告，由于该房产为原告按揭购买所得，因此被告要求以原告的名义交纳银行按揭款项。2003年1月原告将房屋交给被告使用。2007年10月，原告接到银行通知，说原告多次没有按期还款，严重损害了原告的商业信誉，为此，原告同被告协商解决办法，被告非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规、文章，要求原告息事宁人。通过学习原告得知，由于被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，原告与被告之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，被告就应当将房屋腾退给原告。虽然原告与被告对房屋使用未做约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，被告应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故原告提起诉讼，要求：1、判令原告付××与被告邹××签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告邹××将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元×层×号房屋腾退给原告；3、请求判令被告支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告邹××辩称并提起反诉：一、原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人，购买二手经济适用住房的禁止性规定。此外，原告与被告同在一个单位工作，原告对被告的身份非常清楚，因此，原告在起诉状中所说的，到起诉前才知道“被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是原告为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行，被告反诉有理。原告恶意还款，促使合同条件提前成就。原告应当履行协助被告办理过户的义务。关于房屋使用费，原告没有理由索要，原告毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在原告。
被反诉人与反诉人于2003年1月12日签订了买卖房屋的《协议书》，将昌平区东小口天通苑六区4号楼1单元××室房屋转让给反诉人，反诉人向被反诉人付清了前期房款及各项费用共137425.83元，被反诉人将该房屋交与反诉人，反诉人装修后一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因原告恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，被反诉人应协助反诉人办理房屋过户手续，故反诉人提起反诉，要求：1、法判令反诉人给付被反诉人所交纳的银行贷款195964.67元后，被反诉人履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告付××对被告邹××提出的反诉辩称：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效返还房屋，被答辩人反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，答辩人谈谈被答辩人反诉的依据——双方协议中第四条的约定。协议书第四条是约定了答辩人负有协助被答辩人过户的义务，但是这个义务是有一个前提的，那就是被答辩人还清贷款后，答辩人才履行义务。可是被答辩人至今也未能还清贷款，则么让答辩人协助过户？在本诉及反诉中，被答辩人有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，被答辩人称答辩人恶意还款，贷款已经付清，答辩人就应当履行过户手续，这里被答辩人竟然免除了给买房人过户，试问有这样的道理吗？答辩人基于朋友的关系将房屋转让给被答辩人，在这过程中，答辩人没有赚取一分钱，是按照原价转让给被答辩人的，而被答辩人却说答辩人见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋的，如果是为了赚钱，当初答辩人就不会将房屋按原价卖给被答辩人了。协议签订后，答辩人多次催促被答辩人还清贷款，好办理过户手续，但被答辩人总是以没钱迟迟拖延。在2007年10月期间，答辩人办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，答辩人到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现被答辩人不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了答辩人名下多次的还款记录，严重损害了答辩人的商业信誉。即使是这样，答辩人也没想解除协议，而是积极的找被答辩人协商解决此事，但被答辩人不仅不向答辩人承认错误，反而致函答辩人，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求答辩人“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让答辩人学习。通过学习，答辩人认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给被答辩人的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，答辩人请求法庭驳回其请求。
经审理查明，2003年1月12日原告付××（甲方）与被告邹××（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元×层×号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元×层×号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天原告向被告交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与被告。被告向原告一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，被告入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起被告开始以原告的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月原告将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。
另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元×层×号房屋，属于经济适用住房，原告于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书。上述事实，有原、被告提交的协议书、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明及原、被告陈述在案佐证。
本院认为，原告付××与被告邹××签订协议书的行为，是双方真实意思的表示，且签订协议书时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。现邹××以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由付××支付完毕，故邹××尚欠付××购房款195964.67元未付清。故对于原告付××要求房屋买卖合同无效及要求被告腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于反诉原告邹××要求判令反诉原告给付反诉被告偿还贷款后，被反诉人履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，证据确实、理由充分，本院予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、反诉原告邹××于本判决生效后十日内给付反诉被告付××房款十九万五千九百六十四元六角七分，反诉被告付××在收到上述款项三日内履行协助反诉原告邹××办理房屋过户手续的义务。
二、驳回原告付××的诉讼请求。
半诉案件受理费二千六百二十元，由原告付××负担（已交纳）。反诉案件受理费七十元由反诉被告付××负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马彩云
人民陪审员 张玉凤
人民陪审员 李秀琴
二 O O八 年 四 月 十 二日
书 记 员 王 雪
相关链接：一中院判决经济适用房买卖合同有效二审判决书
