朝阳法院去年至今年一季度审理房屋买卖纠纷327件 其中楼盘软环境名不符实导致诉讼增多

　　售楼广告忽悠人引发官司最多

　　开发商不给办证和延期交房引发的纠纷位居第二和第三 业主索要绿地百分百胜诉

　　买房被售楼广告忽悠，入住后拿不到房产证……2009年至2010年第一季度，朝阳法院共审结商品房买卖纠纷327件。

　　本报记者对这些案件进行了梳理，根据引发诉讼的原因将案件进行分类。

　　统计发现，在商品房买卖纠纷中，开发商夸大宣传引发官司最多，但消费者胜诉率却不高，消费者胜诉率最高的纠纷是索要绿地纠纷。

　　关键词·商品房

　　售楼广告忽悠人引发官司最多

　　在327件商品房买卖纠纷中，开发商夸大宣传引发的纠纷排在第一位，为76件。

　　对此朝阳法院民一庭副庭长俞里江法官解释，楼盘的软环境越来越受到大家重视，即楼房设计风格、容积率、物业管理等方面。由于“软件”环境与宣传不符导致的诉讼在2009年比较多，这是和以前不同的地方。

　　比如，有的开发商广告承诺聘请知名的“星级”物业公司管理小区，但最终根本不是；或者只与知名物业公司签订半年合同，之后就换别人；或者辩称只是请著名物业公司做顾问。

　　有的楼盘广告中称有音乐喷泉、园林会所等高档配套设施，有的称建筑设计为欧式或意大利式，有的承诺小区有学校、幼儿园，主打“学区牌”，但最终都没有兑现。

　　俞里江称，软环境决定着楼盘的升值潜力，很多人买房是为了投资，开发商也正是抓住这一点，在软环境上大做文章吸引买主，于是引发纠纷越来越多。

　　消费者胜诉率不高缘于举证不足

　　统计发现，此类诉讼业主（即原告）的胜诉率却不高。在76件纠纷中，消费者胜诉仅有37件，胜诉比率为48.7%，还不到一半。

　　俞里江解释，胜诉率不高的原因是消费者举证不足。很多人只拿着一张广告宣传单来起诉，而且上面的广告词语义模糊，似是而非，使法官无从判断开发商是否违约。

　　根据最高院“审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”，只有销售广告和宣传资料内容确定而具体，并且这种宣传对买房人做出买房决定以及房屋价格有重大影响，销售广告和宣传资料才能视为合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

　　但在实际纠纷中，大多数的宣传资料上都是“高档楼盘”“空中花园”等含义不具体的词语，消费者持这样的一页广告宣传打官司，很难胜诉。

　　法官提醒

　　房屋买卖合同是法官审理案件的重要证据，消费者要把宣传材料中自己在意的内容写进合同里，把双方的权利义务约定清楚。

　　即使再详细的内容，只要写进合同里了，开发商就得兑现。

　　开发商不给办证纠纷数排第二

　　排在第二位的纠纷是“出卖人（开发商）未履行办理房屋产权过户登记手续义务”，此类纠纷共有40件。

　　其中消费者（即原告）胜诉32件，胜诉比例为80%。

　　消费者胜诉较多全凭约定详细

　　俞里江解释，一般都是委托开发商办理房产证。

　　在此类诉讼中，买卖双方往往在购房合同中都有明确约定，大部分为格式条款：“出卖人为买受人办理完产权证，每延期一日，出卖人须按总房款的××（一般为万分之一）向买受人支付违约金。”

　　因此，当开发商未履行办理房产证的义务时，违约就比较明显，消费者起诉，胜诉的概率就大一些。

　　除非开发商能证明，是由于买房人不交契税或者公共维修基金等原因不能办证。

　　法官提醒

　　业主要按时交纳产权代办费、工本费等费用，以免耽误办证。

　　有的开发商会称，要等其他楼盘竣工后一起办理房产证，这种辩解不能成立。

　　因为楼盘组团验收，并不能因此免除开发商办理房产证的责任。

　　开发商延期交房违约纠纷排第三

　　排在第三位的纠纷是“出卖人（开发商）延期交付房屋”，有36件。

　　俞里江法官解释，消费者在买房时对交房期限往往约定得都十分清楚，因此开发商逾期交房，违约责任十分清楚，是铁的事实，没什么好辩解的。

　　也有个别的延期交房官司是因为买主搬家无法通知，或者买主逾期收房。

　　主张违约金别太高否则法院不支持

　　此类诉讼消费者的胜诉率也非常高，在36件案件中原告胜诉为34件，胜诉比率为94.44%。

　　开发商没有按期交付质量合格的商品房，导致业主在外租房居住，造成经济损失，应按合同约定向原告支付逾期交付房屋的违约金。

　　俞法官提醒，业主主张违约交房的违约金数额不能过高，否则法院会依据被告的过错程度及原告的实际损失情况予以酌情调整。

　　法官提醒

　　原告在初次验收后要就房屋存在的问题提出书面意见，并让开发商的工作人员签收，待开发商修理好提供符合质量标准的房子后，才能真正算验收入住。

　　绿地缺建官司消费者百分百胜诉

　　在法院审理的31件绿地缺建官司中，消费者百分之百胜诉。

　　俞法官解释，之所以产生这样的结果是因为赶上了几个小区的串案，即同一小区有许多人起诉，一个人赢了大家都赢。

　　这些业主之所以能够胜诉，是取决于合同内容。他们在房屋买卖合同内容中都明确约定了小区绿地的面积和比率，所以举证充足。

　　法官提醒

　　开发商在售楼时，必须如实告知消费者本居住区的绿地率、绿地面积及规划许可证附图载明的绿线位置。小区规划绿地不得擅改他用。

　　诉精装修不合标准消费者败诉多

　　俞法官解释，精装修很难确定标准，基本在合同中只约定家具或者厨卫用品的品牌，而不约定型号。

　　比如合同约定是科勒洁具、圣象实木地板等等，但同一品牌产品档次很多，有高、中、低档甚至特价产品，因此开发商挑选余地很大，造成最终装修效果与买主预期效果差别很大，产生纠纷。

　　至于石材和外墙砖等，更是约定不详细，大多数只是约定了高档或者中档装修，但至于多少钱算高档或者中档，就各有各的说法了。

　　法官提醒

　　在合同中约定精装修产品的品牌和型号，越细致越好，或者约定按每平方米多少钱造价装修，这样最终也好监督一些。

　　另外，如果有样板间，用照片或者录像等形式将样板间的设施和装修固定下来，以备将来作为证据使用。

　　关键词·二手房

　　卖亏了拖着不过户今年一季度纠纷最多

　　在24件二手房买卖纠纷中，居首位的是“出卖人未协助买受人办理过户手续房产证”，有9件，其中有7件胜诉，胜诉率为78%。

　　俞法官解释，此类案件多半是房主卖亏了反悔，拖着不过户。发生在今年一季度的较多。

　　在这些案件中，有的房主以买主迟交定金为由要求解除合同。

　　但是，定金或者首付款迟交并不是解除合同的理由，既然卖方收了，就等于承认合同。卖方可以要求买方承担违约责任，但不能不卖房。

　　其次，卖房人不迁出户口引发的纠纷有4件。

　　俞里江法官解释，户口不迁出，买房人落不了户，法院可以判卖房人承担违约责任，因为迁户口是卖房人的附随义务。

　　法官提醒

　　只有在严重违约导致不能实现合同目的的情况下，才能解除合同，迟交定金不在此列。除非双方签订合同时约定：迟交定金可以解约。

　　二手房买卖纠纷前5位

　　案件类型 数量卖主未能帮助

　　买受人办理房产证

　　卖主不迁出户口 4装修不符合标准 3销售的房屋与宣传不符 2买主未支付剩余房款 2

　

　　商品房买卖纠纷前10位

　　出卖人所售房屋与宣传不符76件

　　其他37件

　　采暖方式设计变更未书面通知买房人14件

　　买受人原因未能办贷款15件

　　出卖人未能帮助办理贷款18件

　　买受人未支付剩余房款23件

　　精装修标准低于广告宣传25件

　　绿地缺建31件

　　出卖人延期交付房屋36件

　　出卖人逾期交付房屋权属证书40件

　　房屋面积缩水12件