摘要：婚姻关系存续期间共同出资购买的房产，当登记在夫妻一方名下时，要分情况处理：（1）对内处理婚姻家庭内部的财产关系，比如：离婚或者分割财产，通过考察该房产取得的时间、资金的来源等因素，来确定该房产的归属，则更趋于客观真实、公平合理。如果没有相反的证据，应该认定是夫妻共有财产。（2）处理外部关系，比如：房屋买卖夫妻一方再以出卖房屋时配偶不知情为由，主张房屋买卖合同无效，法院将不再支持。

男女双方办理结婚登记以后，就开始了全新的家庭生活。经过若干年的苦心经营，多数人买了房子、购了车辆、添置了很多的家庭物品。夫妻共有财产不断增加。在日常生活中，夫妻往往把婚姻关系存续期间取得的房产只登记在一方的名下。由于大家对这一类房屋产权的归属——是归夫妻共有，还是归产权登记薄所载明的权利人个人所有——有着不同的认识。这类房屋在转让时，究竟应当由夫妻双方共同实施处分行为，还是应当由产权登记薄所载明的权利人单独做出意思表示，大家也存在着很多分歧。所以，这类房产在交易时，因产权不清，便很容易引发纠纷。

夫妻一方处分婚姻关系存续期间取得的仅登记在其一人名下的房产，对于其签订的合同效力问题，在实践中主要有如下五种不同观点：一是合同有效。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）”第十七条第三项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。法院会判决买卖各方继续履行合同。二是合同有效。根据《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。夫妻一方处分共有财产，对另一方构成表见代理，应当判决继续履行合同。三是合同无效。其理论依据是，“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）”第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。如果产权没有转移，该合同就不再履行。四是合同效力待定。根据《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。认为该房产是夫妻共有财产，合同是否生效及是否应当履行，取决于夫妻另一方是否追认。五是合同有效。《物权法》十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，产权登记在谁的名下谁就是物的所有人。根据《民法通则》第七十一条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。所有人为了处分自己所有的财产而与他人签订的合同，当然合法有效。

前四种观点都把在婚姻关系存续期间取得并登记在夫妻一方名下的房产视为共有财产。

如果是处理婚姻家庭内部的财产关系，比如：离婚或者分割财产，通过考察该房产取得的时间、资金的来源等因素，来确定该房产的归属，则更趋于客观真实、公平合理。如果没有相反的证据，应该认定是夫妻共有财产。

但是，如果是处理外部关系，比如：房屋买卖，第三人则只能相信登记的信息是真实的，而无法了解出卖人家庭内部的真实情况。所以，不能以财产归属的真实情况与登记不同，来对抗不知情的第三人。前四种观点都否定了《物权法》第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，都否定了产权登记的公示效力，也否定了《婚姻法》第十九条关于“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”的法律制度，都把购房人置于一种不能根据《物权法》第十六条规定，来确定已经登记的不动产的权属的尴尬境地，最终导致其买卖行为无法得到保障。这不利于保护交易安全，不利于物的流通和商品经济的发展。因此，在处理外部关系时，都是不可取的。第五种观点则更能凸显民事法律制度充分尊重和保障民事主体的意思自由，更符合《婚姻法》和《物权法》的立法主旨，也符合财产登记和交易安全的需要。2012年7月1日公布实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。自此以后，夫妻一方再以出卖房屋时配偶不知情为由，主张房屋买卖合同无效，法院将不再支持。

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