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宋庄画家村农村房屋买卖合同效案二审判决书
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作者:北京市第二中级人民法院  来源:网络  阅读:

  马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民,于1998转为居民,现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区某号楼。李玉兰系河北省邯郸市城市居民。双方诉争之房屋原属马海涛之父马万春所有,1993年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在之集体土地建设用地使用证,确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春于20009月去世。

  200271日,马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》,将诉争房屋及院落卖给李玉兰。《买卖房协议书》约定:宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4.5万元整,房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准,房款自签字后一次付清,双方遵守协议。落款处除了买卖双方签字外,还有证人康文宏及代笔人郭化勤签字,北京市通州区宋庄镇辛店村村民委员会在合同上加盖了印章。同日,北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在诉争房屋所占院落之《集体土地建设用地使用权》变更记事一栏中填写了马海涛于200271日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用的内容。

   双方签订该协议书后,李玉兰支付马海涛房款4.5万元,马海涛将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修,并于200310月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。

 后马海涛起诉请求法院确认双方所签房屋买卖合同无效。在一审法院审理期间,马海涛同意按照房屋及添附物的现值返还购房款,并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。一审法院委托鉴定机构对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估,评估结论为房屋及其他地上物在2007420日的价值为93808元。

 

【审判情况】

  一审法院经审理认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰是居民,依法不得购买农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求,理由正当,证据充分,应予支持。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿,房产的现值应当以评估价为准。李玉兰应当将该房屋返还给马海涛。对李玉兰关于马海涛起诉超过诉讼时效的答辩意见,因合同无效属于自始无效,故其抗辩意见不予采信。综上,一审法院于20077月作出判决:

 

一、 李玉兰于本判决生效之日起90日内将位于北京市通州区辛店村的正房五间、西厢房六间及院落腾退给马海涛;

二、 马海涛给付李玉兰补偿费93808元,于本判决生效之日起15日内支付。

   宣判后,李玉兰不服一审判决,上诉至北京市第二中级人民法院,主张其与马海涛所签房屋买卖合同有效。

   二审法院认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房屋协议书的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此,原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求,二审法院不予支持。

  合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则,原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛,出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修,考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上,无法识别与分离,即便能够分离,分离后添附部分的使用价值亦极大贬损,故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当,亦应予以维持。

 考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张,在二审程序中,不宜就损失赔偿问题一并处理,李玉兰可就赔偿问题另行主张。综上,依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:

   维持北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031好民事判决第一项、第二项;马海涛与李玉兰于200271日签订的《买卖房协议书》无效。

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秦郭瑞律师
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