来源：中国裁判文书网   发布日期：2017-03-31

湖北省武汉市黄陂区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂0116民初51号

    原告李新，男，1991年12月10日出生，汉族，住安徽省寿县。

    委托代理人何宗财，湖北省正平法律服务所法律工作者一般授权。

    被告尹小兰，女，1963年8月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。

    被告程琪，女，1990年7月11日出生，汉族，住武汉市江汉区。

    上述二被告之委托代理人贺洋立，北京惠诚（武汉）律师事务所律师。一般授权。

    第三人武汉美家联合不动产有限公司美港分公司，住所地：黄陂区盘龙城经济开发区刘古塘村珑景轩a1栋1层1室。

    负责人曹文敏。

    委托代理人方远，该公司销售经理。一般授权。

    原告李新诉被告尹小兰、被告程琪、第三人武汉美家联合不动产有限公司美港分公司（以下简称美家不动产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梅凡独任审判。本案审理过程中，原告依法追加美家不动产公司为本案第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。本院于2017年1月20日对本案公开开庭进行了审理。原告李新及其委托代理人何宗财、被告尹小兰、被告程琪及其二人的委托代理人贺洋立、被告美家不动产公司的委托代理人方远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告李新诉称：2016年12月9日，原告李新通过第三人美家不动产公司与被告程琪、被告尹小兰签订一份房屋买卖居间合同。被告程琪、尹小兰愿意将被告程琪名下的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘古塘村珑璟轩A7栋2单元17层1室的房屋出售给原告李新，价款为130万元人民币。合同中还约定了违约责任的承担方式等内容。双方签订合同后当日，原告李新将购房定金3万元给付给被告尹小兰。但次日，被告通过中介方通知原告称其不卖房了。原告经与被告协商不卖房的原因，被告尹小兰称担心原告付不清房款而不放心，原告向被告言明可将房款一次性给付给被告，被告仍拒绝履行合同，后双方经中介调解无果。原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，对合同双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务，被告的行为违背了诚实信用原则，导致合同无法履行，也损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：原告诉请人民法院依法判令：1、解除原告与被告及第三人之间的房屋居间买卖合同；2、被告尹小兰、程琪向原告李新双倍返还购房定金60000元；3、被告尹小兰、程琪向原告支付违约金130000元；4、被告尹小兰、程琪赔偿原告律师费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。

    原告李新为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

    证据一、《房屋买卖居间合同》，证明原、被告及第三人之间存在房屋买卖居间合同关系。

    证据二、收条，证明原告按照合同约定向被告尹小兰交付了30000元定金。

    证据三、代理费发票，证明原告为维护其权益支付律师代理费5000元。

    证据四、诉讼费发票，证明原告支付的本案诉讼费用。

    证据五、银行账户明细，证明被告尹小兰收到了原告支付的30000元定金。

    被告尹小兰辩称：1、原告的诉求无事实依据及法律依据，其诉讼目的是在因限购政策导致购房无望后意图通过诉讼谋取非法利益；2、原告要求解除合同无事实及法律依据，其单方要求解除合同应当承担相应的责任；3、原告在庭审中变更诉求，要求我方承担违约金及律师费缺乏事实及法律依据，不应得到支持；4、本案《房屋买卖居间合同》属于无效合同，所产生的无效责任应由原告及第三人承担。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

    被告尹小兰向本院提交如下证据：

    证据一、证人证言（系被告尹小兰朋友，签订案涉合同时其在场），证明签订合同的时候被告尹小兰精神状态不好，意思表示存在瑕疵的，被告尹小兰对本案的合同条款存在重大误解；在合同签订时，第三人和原告方没有向被告尹小兰明确的解释和说明合同格式条款及违约责任等；而且原告及第三人没有向被告尹小兰求证其是否具备被告程琪的授权。

    证据二、武汉市房管局关于扩大住房限购范围的通知，证明原告属于限购人群，其在本案合同的履行上因限购导致无法继续履约，存在违约行为。

    证据三、房地产经纪管理办法，证明本案第三人在签订履行合同阶段存在违规行为，应该由第三人或者原告承担本案的违约或者合同无效的责任。

    被告程琪辩称：其在被告尹小兰的辩称意见上补充一点，案涉房屋登记在其名下，其并没有授权其母亲尹小兰买卖其房屋，其对被告尹小兰代其签订房屋买卖合同的行为不予以追认。

    被告程琪未向本院提交证据。

    第三人美家不动产公司诉称：《房屋买卖居间合同》是被告程琪的母亲尹小兰代为签订的，可能这是这次诉争的原因。

    第三人美家不动产公司未向本院提交证据。

    经审理查明：被告程琪系被告尹小兰之女，涉案的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘古塘村珑璟轩A7栋2单元17层1室的房屋登记在被告程琪名下。2016年12月9日，被告尹小兰在没有取得被告程琪书面授权的情况下，以被告程琪代理人的身份，与原告李新、第三人美家不动产公司签订了一份《房屋买卖居间合同》，由第三人美家不动产公司为原告李新、被告程琪的房屋买卖提供居间服务。被告尹小兰将被告程琪所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘古塘村珑璟轩A7栋2单元17层1室的房屋以总价1300000元出卖给原告。三方约定付款方式为：签订合同当日买方向卖方交付定金30000元，在该房屋过户后该定金自动转为购房款；在卖方预约好该房屋的提前还贷后，买房将350000元借给卖方用于该房屋的提前还贷，在该房屋过户后自动转为房款。在该房屋过户当天买房见自己名下不动产证件单后一次性支付卖方130000元。余款790000元由买方通过商业贷款方式一次性支付给卖方。双方还约定，卖方应在签订本合同后三个工作日内预约该房屋的提前还贷。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方向对方支付本合同第二条约定的房屋成交价的10%为违约金。合同签订当日，原告向被告尹小兰支付定金30000元，被告尹小兰出具收据一份。

    合同签订后，被告尹小兰未依约履行提前还贷事宜。庭审中，被告程琪明确表示其未授权被告尹小兰处理其房屋的买卖事宜，对被告尹小兰代理的房屋买卖行为不予追认。

    本院认为：被告尹小兰代被告程琪与原告李新及第三人美家不动产公司签订《房屋买卖居间合同》时未提供被告程琪的授权，原告李新、第三人美家不动产公司在签订合同时亦知晓被告尹小兰签订合同时未提供被告程琪的授权。且该房屋买卖事宜事后未经被告程琪追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，本案中被告尹小兰与原告李新及第三人美家不动产公司签订的《房屋买卖居间合同》对被告程琪不产生法律效力，相应责任应由被告尹小兰承担。被告尹小兰未按合同约定履行自己的义务，并且亦实际无法继续履行，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告尹小兰应将收取的定金30000元返还给原告李新，并按照合同约定向原告李新支付总房价10%即130000元的违约金。考虑到本案中原告李新明知被告尹小兰未取得被告程琪授权的情况下与被告尹小兰签订合同，也存在一定过错，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌情确定被告尹小兰支付原告李新违约金100000元。

    被告李新主张的其他损失，无事实及法律依据，本院不予支持；被告尹小兰辩称其在签订《房屋买卖居间合同》时意思表示存在瑕疵，系因重大误解而签订等意见，缺乏事实和法律依据，对其该抗辩，本院不予采纳。其辩称该合同为无效合同，相应责任应由原告及第三人承担。根据法律规定，该合同对被告程琪不产生效力，但并不具有法律规定的构成合同无效的因素，故对其该辩称意见，本院不予采纳。

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

    一、依法解除原告李新与被告尹小兰及第三人武汉美家联合不动产有限公司美港分公司于2016年12月9日签订的《房屋买卖居间合同》；

    二、被告尹小兰返还原告李新定金30000元；

    三、被告尹小兰支付原告李新违约金100000元；

    四、驳回原告李新的其他诉讼请求；

    上述应付款项于本判决生效之日起十日内付清。

    案件受理费4200元减半收取2100元，由被告尹小兰负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　梅　凡

二〇一七年三月二十八日

书记员　王国耀