【案例】因航天系统房屋不能对外出售卖主被认定违约_

上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。

委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，该单位法务专员。

上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

杨琳在原审法院起诉称：2015年1月10日，通过我爱我家公司居间，我与王燕辉签订了《存量房屋买卖合同》，约定将性质为央产房的5号房屋出售给我，房屋总价款为205万元，并于同日与我爱我家公司签订了《履约服务合同》和《居间服务合同》。当日及次日，我向王燕辉支付了购房定金15万元，向我爱我家公司支付了履约服务和居间服务费总计4.8万元。合同签订前，我爱我家公司、王燕辉承诺我该房屋可对航天系统外部人员买卖。但2014年2月2日，王燕辉明确告知我房屋不能上市卖给航天系统以外人员，并提供了《关于二院已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》，其中内容显示涉案房屋所属范围只能出售给航天系统内部人员。2月7日王燕辉再次明确表示二院仍不同意该房对外出售。我认为王燕辉作为二院在职职工，在明知二院限制买卖的情况下，抱着侥幸心理将房屋上市交易；而我爱我家公司亦存在房屋审核不当。我爱我家公司、王燕辉的行为损害了我的利益，并已然构成违约。根据法律规定及三方签署的相关合同约定，请求法院判令：1、解除我与王燕辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、我与王燕辉、我爱我家公司签订的《补充协议》及《居间服务合同》；2、王燕辉退还我定金15万元，并按房屋成交总价205万元的10%向我支付违约金20.5万元；3、我爱我家公司退还我4.8万元履约服务及居间服务费用；4、王燕辉和我爱我家公司赔偿我房屋买卖定金及履约、居间服务费在其持有本金期间的全部银行同期存款利率所得的利息，从2015年1月11日至上述费用实际返还之日止；5、本案诉讼费由王燕辉承担。

王燕辉在原审法院答辩称:我没有抱着侥幸心理出售涉案房屋。2014年10月，经航天一院12所批准，同意该房上市出售，这是我签订合同所依据的前提条件。我是在2015年1月15日和杨琳到单位办理物业交接手续时才被告知，二院最新通知，涉案房屋只允许出售给航天内部职工。我在房屋交易中的做法是公开透明、光明磊落的，无任何的隐瞒、欺骗行为。我爱我家公司对造成目前不能履行合同的结果负有主要的责任。我爱我家公司是中介公司，作为房屋居间服务的专业性机构，应当具备涉及房屋买卖的相关法律知识，尤其是央产房的政策规定。在我和杨琳签订合同时，中介公司应该要求我提供在京中央单位已购公房变更通知单，但他们并未提出该要求，也未履行相关告知义务。我爱我家公司未按规定程序和条件居间买卖央产房。他们为了尽快促成交易，让我们先签买卖合同，后填写变更通知单。在履行合同受阻后，又提出了违规操作的办法，这完全是不负责任的做法。杨琳本人对造成本合同无法履行亦负有重要责任。根据合同第一条中对买受方的风险提示，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。杨琳并未要求我提供。在合同签订之前，杨琳也未对我提供的房屋买卖契约中优先卖给单位提出任何异议。所以杨琳对此也负有不可推卸的责任。我是在2015年1月15日才知道二院对限购房屋的规定，这些并未通知到我本人，对我来说是不可抗拒的外力。我在1月10日签订合同时不可能预测二院的规定会对我出售房屋产生影响，因此也就不可能对影响本人房屋出售的规定采取避免性和控制性的任何措施。导致合同不能履行的原因完全是不可抗力所致，是我无法预知和抗拒的，我不应该承担违约责任。其次，此次交易没有给杨琳带来任何损失，从签订合同到发现问题也就一周时间，这期间房价没有明显变化。我在交易过程中，严格按照中介公司的要求操作，不存在主观故意终止买卖行为和动机。我同意退还杨琳15万元定金。不同意支付违约金。我同意赔偿15万元的利息，但只同意赔偿到2月2日，因为2月2日我同意退还杨琳15万元定金时，是杨琳拒绝了。我同意解除与杨琳签订的各份合同。

我爱我家公司在原审法院答辩称：杨琳要求退还居间服务费用和利息于法无据。我方是中介公司，杨琳和王燕辉签署买卖合同，居间服务已经完成。依据合同法规定，我公司完成了居间义务，购房合同成立。有权收取合同约定的居间服务费用。签订买卖合同、补充协议前王燕辉告知我公司其经过批准可办理购房上市表，可对外出售。对客户无特别要求。此情况在签署合同时我公司已经如实向杨琳告知，了解了全部情况，并签署补充协议予以确认，并没有刻意隐瞒情况。合同不能继续履行的原因不是我公司造成的。综上我公司居间服务义务已经完成，依据合同法及双方签署的约定，我公司不存在瑕疵。买卖合同没有盖章，同意解除补充协议，居间服务合同已经履行完毕，不同意解除，履约服务合同不是我公司签署，不发表意见。

原审法院审理查明:2015年1月10日，王燕辉（甲方、出售方）、杨琳（乙方、买受方）在我爱我家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方将5号房屋出售给杨琳，该房屋性质为央产，房屋成交总价为205万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金15万元。该合同前面附一个签约提示，其中交易风险提示中对买受方风险提示第二条约定：在合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。同日，王燕辉（甲方、出售方）、杨琳（乙方、买受方）与我爱我家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间服务费45100元。同日，三方签订《补充协议》，第2条约定，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。

上述合同签订后，杨琳于当日向王燕辉支付购房定金15万元，向我爱我家公司支付了履约服务和居间服务费总计4.8万元，其中履约服务费为2900元。我爱我家公司称上述履约服务费由我爱我家公司一并收取后再与北京伟嘉安捷投资担保有限公司结算。

另查，5号房屋的现所有权人系王燕辉。2001年10月8日，王燕辉（购房人、乙方）与中国长峰机电技术研究设计院（售房单位、甲方）签订《单位出售公有住房买卖契约》，购买5号房屋。该契约第五条第4款约定，乙方如发生产权转移或继承等变更，应经过甲方及乙方所在单位同意，到房地产交易部门办理过户手续，并交纳有关费用。庭审中，王燕辉称其于2015年1月15日与杨琳到涉诉房屋产权单位（航天二院）办理物业交接手续时方被告知，按照二院最新通知，其所售房屋属于限售范围，依规定只能出售给航天内部职工。对此，王燕辉提供了《关于二院已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》、《二院已购公有住房上市交易审批表》、《关于航天一院十二所职工已购公房上市的证明》予以证明。其中《通知》载明“经研究确定二院已购公有住房上市出售限定的范围。本区域内的住宅房屋只能在二院职工内部（或航天系统内部）进行交易。”此外，王燕辉在庭审中称其在签订房屋买卖合同前，曾于2014年10月得到其所在单位航天一院12所的批准；因《关于二院已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》属于内部通知，并未向所属单位进行传达，故申请卖房时航天一院是批准的。王燕辉对上述主张未能提供相应证据。

庭审中，杨琳和王燕辉均表示同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。我爱我家公司称同意解除《补充协议》。经法庭询问我爱我家公司在促成买卖合同前是否要求王燕辉提供房屋可以上市交易的书面材料，我爱我家公司称该公司审查了王燕辉的房屋产权证书，并进行了口头询问。经当庭释明，王燕辉表示补充协议中约定的违约金标准过高，要求法院酌减。

原审法院认定上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议》、房屋所有权证、业务收据、定金收据、刷卡记录单、《单位出售公有住房买卖契约》、《关于二院已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》、《二院已购公有住房上市交易审批表》、《关于航天一院十二所职工已购公房上市的证明》等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：杨琳和王燕辉签订的以王燕辉名下的央产房为交易标的的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及二人与我爱我家公司签订的《补充协议》系当事人意思表示一致的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。在合同履行过程中，因王燕辉无法取得原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致合同履行存在障碍。现杨琳、王燕辉、我爱我家公司均同意解除房屋买卖合同及补充协议，法院不持异议。合同解除后，王燕辉应将收取的15万元定金返还给杨琳。

就本案中违约责任的确定，法院认为，王燕辉作为5号房屋的所有权人及出售方，应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务。根据其与原售房单位签订的《单位出售公有住房买卖契约》的约定，该房屋如发生产权转移等变更，应经过原售房单位及王燕辉所在单位同意。故王燕辉未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，不构成不可抗力。因此，王燕辉应当承担相应的违约责任。但因补充协议中约定的违约金标准过高，且杨琳作为5号房屋的买受方，明知其购买的房屋属于央产房，故应在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任。故法院依法对王燕辉应支付给杨琳的违约金数额酌情予以减少。

我爱我家公司作为专业的房地产经纪服务机构，未能在促成买卖双方签订合同前对涉案央产房屋的限售情况予以了解核实，亦未能充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。故对于杨琳主张解除与王燕辉、我爱我家公司签订的《居间服务合同》并要求我爱我家公司返还4.8万元履约服务及居间服务费用的诉讼请求，法院予以支持。我爱我家公司虽称履约服务合同不是该公司签署的，但履行服务费用是我爱我家公司一并从杨琳处收取的，故法院对我爱我家公司的该项抗辩理由不予采信。另外，就杨琳要求王燕辉支付定金相应利息和要求我爱我家公司支付履约服务及居间服务费的相应利息的诉讼请求，缺少合同依据，法院不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除杨琳与王燕辉签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、解除杨琳与王燕辉及北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及《居间服务合同》；三、王燕辉于本判决生效后十日内返还杨琳购房定金十五万元，并支付杨琳违约金五万元；四、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还杨琳履约服务费及居间服务费共计四万八千元；五、驳回杨琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

我爱我家公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第二项、第四项或将本案发回重审。上诉理由：原审法院对央产公房上市条件及程序认定错误，我爱我家公司无能力核实在京中央机关产权房屋限售情况，我爱我家公司如实将涉案房屋相关情况告知各方。原审判决认定事实不清且存在错误，原审判决法律关系错误，履约服务合同不是我爱我家公司签署的，原审判决我爱我家公司退还履约服务费违反法律规定。

杨琳答辩称：不同意我爱我家公司的上诉请求及理由。我爱我家公司没有尽到如实告知的义务，没有提示不能履约的风险，没有核实确认涉案房屋能否上市出售，其有审查能力但没有尽到审查义务。履约服务合同是我爱我家公司签的，履约服务费是我爱我家公司收取的，我爱我家公司应退还中介费。

王燕辉答辩称：不同意我爱我家公司的上诉请求及理由，服从原审法院判决。我爱我家公司作为专业机构，对于航天二院的房子是否能够对外出售其应是清楚的，其没有尽到审查和告知义务。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：杨琳与王燕辉签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及杨琳、王燕辉与我爱我家公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。因王燕辉无法取得原售房单位出具的同意该央产房上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致合同履行存在障碍。原审中，杨琳、王燕辉、我爱我家公司均同意解除房屋买卖合同及补充协议，对此，法院不持异议。

我爱我家公司作为专业的房地产经纪服务机构，未能在促成买卖双方签订合同前对涉案央产房屋的限售情况予以了解核实，亦未能充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。故原审判决对于杨琳主张解除与王燕辉、我爱我家公司签订的《居间服务合同》并要求我爱我家公司返还4.8万元履约服务及居间服务费用的诉讼请求予以支持并无不当。我爱我家公司虽称履约服务合同不是该公司签署的，但履约服务费确系我爱我家公司一并从杨琳处收取的，故原审法院对我爱我家公司的该项抗辩理由不予采信并无不当。

我爱我家公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一审案件受理费三千七百一十元，由杨琳负担一千四百五十五元（已交纳）；由王燕辉负担一千八百一十九元，北京我爱我家房地产经纪有限公司负担四百三十六元（均于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

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