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房屋买卖阴阳合同涉税问题简析
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作者:秦郭瑞律师  来源:北京德恒律师事务所  阅读:

2018年6月网络媒体报料影视明星逃税事件,引发了社会舆论对“阴阳合同”涉税问题的关注。

所谓“阴阳合同”,是指当事人有意就同一事项订立两份以上内容不一样的合同,一份对内(阴合同),一份对外(阳合同),其中阳合同不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;阴合同才是双方真实意思表示。 “阴阳合同”在建筑工程以及房屋买卖等领域较为常见。

 

房屋买卖交易中,对内的“阴合同”约定了双方成交的真实价格,对外的“阳合同”主要有三个用途,一是向房屋管理部门备案登记(俗称“网签”),二是向税务机关报税,三是向银行办理贷款或资金监管。房屋买卖交易中,双方需缴纳增值税、印花税、个人所得税、契税等多种税费,根据不同地区、不同房屋情况,税率有所不同。

有些房产中介机构提供的“阴合同”中会将双方约定的房屋总价分为两部分,一部分为房价,与“阳合同”价格数额一致,另一部分为房屋的装修装饰作价。


一、房屋买卖交易中利用“阴阳合同”避税,是否会影响合同法律效力呢? 

 

《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十二条规定,当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条规定,当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

需要注意的是“阴阳合同”的效力问题。在建筑工程领域与房屋买卖领域里,司法实践中出现了截然相反的认定。在建筑工程领域里“阴合同”是无效的,发生纠纷时依据备案的“阳合同”处理。例如《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定,当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。

由于目前司法实践中,法院并不因阴阳合同逃税就确认阴合同无效,所以在实际房屋买卖交易中,签订“阴阳合同”的现象比较常见。

二、那么在房屋买卖交易中 签订“阴阳合同 ”导致少缴纳税费,有什么后果?

 

我们从民事、行政、刑事三方面来分析。

首先分析民事责任。在房屋买卖的交易实践中,还存在双方约定由买方承担全部税费的惯例,此种约定是双方权利之间的处分,并不直接损害国家税收,因此这种约定也是有效的。如果双方再约定,因税费问题引起的一切损失都由买方承担,那么在民事责任方面,卖方有可能通过约定,将所有责任和损失转嫁到买方身上。

其次分析行政责任。虽然卖方可能通过合同约定将税收缴纳义务和民事责任转嫁到买方身上,但由于国家法定的纳税主体为买卖双方,因此缴税时部分缴税手续还是以卖方名义进行,因此双方都会存在构成逃税的风险。《税收征管法》第六十三条界定的偷税手段中,包含“纳税人伪造记账凭证,或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款”的行为,而对纳税人偷税的,将由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。卖方还是存在被行政处罚风险的,即使罚款转嫁了,不良记录仍会保留。

再次分析刑事责任。《刑法》第二百零一条规定了逃税罪:“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大(5万)并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

“扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。

“对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。

“有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。”

从上述规定可知,一般情况下,逃税首先面临的是补缴税款的行政处罚,只有税务机关下达追缴通知后,拒不补缴或者因逃税多次被行政处罚等特殊情况下才会构成刑事责任。

在以往数据中,房屋买卖交易中的“阴阳合同”被税务机关处罚以及被追究刑事责任的案例并不多见。主要是税务机关主动发现比较困难,一方面由于近年来房屋价格涨幅较高,即使双方故意降低后的“阳合同”中的房价也大大高于税务机关定期制定的核定参考价。另一方面税收法定是国际通行的原则,在当前我国房地产税法尚未出台,政府为调控房地产市场频繁调整税收政策的背景下,对房屋买卖交易实行税收强监管的条件也尚不成熟。一般只有被举报后,税务机关才会界入调查。


随着网络引发的“阴阳合同”税收风波的扩散、个人所得税法修改和房地产税法立法工作的开展,房屋买卖交易中“阴阳合同”引起的涉税问题必然也会引起相关部门重视。以后会如何变化,笔者将持续关注。

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秦郭瑞

     

律 师



秦郭瑞,德恒北京办公室律师;主要执业领域为房地产、金融、公司、争议解决等。

邮箱:qingr@dehenglaw.com

 

声  明

本文由德恒律师事务所律师原创,仅代表作者本人观点,不得视为德恒律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用本文的任何内容,请注明出处。                

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