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| 办理房产证的费用问题？ |
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留言者：匿名
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请教律师：
我在宣武区买了一套底商，已经给开发商交了600元的房产证代办费，但是开发商通知领证时，还要我交550元，说是代我向房管局交的登记费？
请问这合理吗？办理房产证都需要交纳什么费用。
谢谢
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留言时间:
2010/6/9 10:59:52
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| 回复内容 |
您好，按照北京市的现行规定，办理房产证时是需要交纳登记费的，标准为：商业用房550元每套，住宅80元每套。房产登记部门应当开据行政性收费专用票据。详细内容请查看《北京市房屋登记费计费办法》网址：
http://bjfclsw.com/ShowArticle.shtml?ID=2010691041066097.htm
关于交纳的600元代办费，一般为购房人与开发商或代办人协商的价格，应由收取人开据正规发票。
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回复：秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/6/9 11:27:06
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| 二手房交易 |
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留言者：匿名
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我已经有房产证了，但无契税的完税证明，只有开发商代缴的收据，可以办理二手房交易吗？如果可以，会因为没有契税完税证明，而多交费用呢？多谢啦！
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留言时间:
2010/6/2 16:42:35
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| 回复内容 |
有房产证就可以为理二手房交易。
契税完税证明一般会影响到房屋购买期限的认定从而影响相关税收，根据房屋的实际情况影响不同。例如：房产证发证时间已满五年的，一般不会影响相关税费。
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回复： 北京房产律师网秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/6/4 15:22:11
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| 契税完税证明 |
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留言者：匿名
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你好，我是05年买的房，当时是开发商代缴的契税，只给了我一张收据，自己也没当回事，现在想卖房了，才发现收据不可以，我是应该找开发商要完税证明吗？多谢啦！
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留言时间:
2010/5/31 16:04:49
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| 回复内容 |
您好，根据相关规定，购房时间可以按房产证登记时间及契税票上的时间两者中较早的为准。因此如果开发商按时给你交纳了契税，你应该找开发商或者地税局取得完税凭证。
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回复： 北京房产律师网秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/6/1 13:47:53
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| 关于购买二手房的定金问题 |
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留言者：匿名
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卖家要23万元的二手房，我看好房子以后，我交了定金1万元。但是当要过户交税的时候卖家竟然说让我付全部卖房税款，我不同意，我们就僵持，之后我决定不买了，但是卖家说这1万元就当是违约金，也不给我了。这期间我们没有签合同，我想知道这种情况，我是否真的要不回来这个定金了？
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留言时间:
2010/5/18 18:56:37
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| 回复内容 |
关于购买二手房应交纳的税款，现行法律规定是双方各自承担自己应交纳的部分，如：卖方承担营业税，个人所得税，买方承担契税等。但通过中介交易时，常常在合同中约定买方承担所有税费。如果你们的合同中没有特殊约定，则你权要求卖方承担他应当承担的税费。
关于定金，一般适用定金罚则，买方违约定金不返还，卖方违约，双倍返还定金。
本案关键在于确定谁违约。依据你讲的情况，双方未就税费承担约定的情况下，应当依法律规定，你有权要求他按法律规定承担税费并继续履行买卖合同。如果卖方拒绝，则构成违约。
但如果是你主动决定不卖，则你可能构成违约，需要了了承担定金不能收回的风险。
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回复： 北京房产律师网秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/5/19 15:11:24
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| 小产权房屋买卖合同是否有效 |
留言内容
留言者：匿名
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我是一个北京农民在2007年村里房屋拆迁预分我们农民楼房，但房子一直没有下来，今年2010年房子才给钥匙入住，现房子是我的名字，但产权属于大队所有，没有过户为我个人所有产权，我的亲戚在2007年想买我这房子，亲戚属北京居民户口，她也知道这是我农民回迁的房子，我们在私下签了份协议我把房子卖给她，她在协议里要求我不能再要回房子，否则双倍赔偿她房款，情况就是这样。我想请专家帮我分析：
1 我们在2007年签订的这份私下协议是否有效？
2 我是否能要回我的房子？
3 亲戚要求的双倍赔偿房款是否有效？如不双倍赔偿她房款，我应给予她那些
补偿。
谢谢！
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留言时间:
2010/5/3 11:46:16
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| 回复内容 |
1、因为违法法律规定，你们的协议是无效的。
2、你可以要回你的房子。
3，协议无效，双倍赔偿的条款也是无效的。按照协议无效的后果，他可以要求你赔偿因协议无效给他造成的损失，比如，房屋差价损失。
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回复： 北京房产律师网秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/5/4 16:54:37
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| 营业税征收时间？ |
留言内容
留言者：匿名
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确定时间满5年免营业税的规定
看到相关规定，说可以以房产证日期或契税日期选择，
又有些说只能是房产证发证日期，这个关于征收营业税是如何规定的？
谢谢
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留言时间:
2010/4/9 12:49:33
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| 回复内容 |
您好：确定购房时间时，以房产证的日期及契税发票上的日期两者中较早的为准。
法律依据：
《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》
三、纳税人已购住房购房时间的认定
纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》国税发[2005]172号
三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
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回复：秦律师 13426269899
回复时间：2010/4/9 14:48:58
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| 二手房买卖 |
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留言者：匿名
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请问我的房子是2006年继成的原房产证是2001的现在要卖出请问营业税是否免??
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留言时间:
2010/4/2 16:09:08
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| 回复内容 |
你好，依据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》国税发[2005]172号第四条规定，继承的房产应当以继承前房产证的取得时间起算，因此你的房子已经过了五年。符合免收营业税的时间条件。
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》
国税发[2005]172号
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。”
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回复： 北京房产律师网秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/4/2 16:46:28
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| 无房产证房屋买卖合同如何签订？ |
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留言者：匿名
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事情是这样的;本人欲购买一套房产，但是这套房产不是商品房，没有房产证,是村委与发展商合作建的房子，只具有集体房产证。我有如下问题想咨询：
1、我该如何与卖方签订合同？
2、在《签订房屋转让合同》时，我应该注意哪些问题？
3、合同是否有必要进行公证？费用大概多少，如何分摊？（房屋转让价格为58万）
4、以下是我欲与甲方签订的草拟合同文本，格式是否正确，哪些条款需要修改？
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留言时间:
2010/4/2 14:31:05
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| 回复内容 |
你好，你所要购买的房子属于农村小产权房屋。按现行规定非本集体成员不能购买。如果基于房价原因确定要购买，建议在合同中明确约定如果因政策原因导致合同无效时，卖方除返还买方全部购房款外，还应该补偿买方房屋差价。以降低交易风险。
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回复： 北京房产律师网秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/4/2 14:36:21
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| 关于房产继承 |
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留言者：匿名
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我公公和婆婆在2000年上半年买了套公房，2007年才办下房产证，但是我公公在2000年下半年就去世了，现在我婆婆的母亲要将此房子卖了，但是在卖房子的时候，中介告诉我婆婆因为房子是在我公公未去世时买的，虽然房产证是在我公公去世七年后办下来的，但是我婆婆卖房子的话，仍然要交什么房产继承税，是这样的吗？
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留言时间:
2010/3/31 15:00:16
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| 回复内容 |
您好，从介绍情况分析，房产证应该是登记在了你公公的名下。此种情况下，您公公已经去世，因此他名下的房产只能通过继承程序才能过户到其他人的名下。办理继承时不需要交纳继承税，不过需要办理继承公证，交纳公证费。
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回复：秦律师 13426269899
回复时间：2010/3/31 15:07:07
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| 二手楼买卖面积不符 |
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留言者：匿名
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补充，上面所述没有房产证之前的，买方、卖方、中介方以合同为依据签订的3方售楼合同法律上是有效地吗？
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留言时间:
2010/3/8 11:31:12
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| 回复内容 |
你好，依据现行法律规定，在卖方取得房产证之前与他人签订的房屋买卖合同是无效的，即使有中介方参与也是无效的。因为物权法规定，房屋产权以登记为准，那么在取得房产证之前卖方人并不是房屋的所有权人，因此他无权出售该房产。
依据相关司法解释为了保证市场经济的稳定，如果在起诉之前，卖方取得房产证的，人民法院可以认定房屋出售合同有效。
因此如果在起诉之前取得房产证，那么合同的效力得到了追认，人民法院会承认其效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条 下列房地产，不得转让：
（六）未依法登记领取权属证书的；
未取得产权证签订房屋买卖合同有效案
案情简介： 甲在 2004 年 3 月 13 日 购买一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 开发商做产权作登记，甲 12 月 20 日 取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日 ，甲与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积 129.70 平方米 的房屋，以 158 万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的 10 ％支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就一直没有再履行过合同。 2005 年 3 月 9 日 ，甲起诉到法院，要求宋某以总房价款的 10 ％支付违约金 15.8 万元。在庭审中宋某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就与宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。
法院判决 ：法院认为，宋某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付甲 10 ％的违约金 15.8 万元。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宋某与甲的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照合同法第五十二条的规定应属于无效。但最后二审法院维持了一审法院的判决。
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回复：秦律师
回复时间：2010/3/8 20:21:59
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