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| 二手楼买卖面积不符 补差价 谁负担 |
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留言者：匿名
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请问：有一套房，开发商协议建筑面积76.82，套内64.77，价格以套内面积、套内单价、总价计算，面积差异合同中约定超过0.6%到3%之间补差价；
现在房产证出来之前和另外人签订买卖合同，写明建筑面积76.82，房屋总价格；
现在办理房产证，里面面积为建筑81.81，套内66.19，需要补给开放商近6k钱。
现在这笔钱应该如何负担（二手买卖双方，合同中无出现差异的约定条款）
建筑面积多了5平米，套内多了1.4平米
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留言时间:
2010/3/4 17:14:20
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| 回复内容 |
您好，由于现行法律规定，除了开发商预售之外，未取得房产证的房屋不允许买卖。因此您提到的问题现行法律尚无明确规定。只能由你们协商解决。
以下条款适用于开发商预售时面积差异处理，你们可以参考：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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回复：秦律师
回复时间：2010/3/6 17:23:06
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| 如何计算房子年限 |
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留言者：匿名
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请问专家：我的房子在天津，是2003年12月27日签订的购买合同，2004年1月办理完成缴纳了契税等税金。当时开发商到2004年6月才办好房产证，而且由于天津政府后来要求“二证合一”，即土地证和房产证合为一个证，所以又在2006年9月换了新证书。
我现在想买这个房子，但是不知道是按照如下那个标准界定房子的年限呢？
（1）购买合同；
（2）契税完税证明（发票）；
（3）最早的房产证时间（目前只有复印件）；
（4）最新的换证后的房产证。
到底是根据那个确定呢？请专家告知，这个很大影响到买房的税率。
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留言时间:
2010/1/23 13:09:21
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| 回复内容 |
您好，按照北京目前的规定，按契税完税证明和房产证上，较早的时间确定为房屋购买时间。
由于国家目前并未统一制定相关标准。因此以当地税务部门具体规定为准。建议您向天津市税务部门详细咨询。
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回复：秦律师
回复时间：2010/1/24 13:23:10
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| 我的新房子里面多出了个梁 |
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留言者：匿名
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因为我的房子上面是个复式，结构发生了变化。所以我的房子里就多出了一大块梁。和我同样户型的楼下的房子就没有这个问题。购房的时候，这个情况没有在合同上体现，也没有得到明确的告知。现在收房了。才发现这个问题。请问下该怎么处理。有维权的希望吗
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留言时间:
2010/1/8 12:58:21
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| 回复内容 |
您好，你提到结构上多了个梁的问题，律师认为，如果原来设计的上面就是个复式，可能在规划设计中，你的房屋上就应该有个梁，如果是开发商私自改变原设计，多出来的，你可以依据合同追究开发商的责任。
从情理上，你可以对比其他户型与开发商沟通，但在法律上还是以原始设计和合同中约定的为依据。
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回复： 北京房产律师网秦律师 电话：13426269899
回复时间：2010/1/8 17:08:54
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| 地下室协议纠纷 |
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留言者：匿名
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购房时承诺赠送16.5平的地下室，并已签了地下室使用协议，但是交房时却告知该地下室已被卖出，现只有10.8平的地下室赠送，且并没有任何补偿，请问这是不是开发商违约？我该怎么办？
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留言时间:
2009/12/26 23:37:14
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| 回复内容 |
一、房屋面积缩水，开发商应当承担违约责任。地下室也属于房屋的附属部分，同样应当承担违约责任。如果合同有约定应当依据约定处理，没有约定按最高人民法院司法解释的规定处理。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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回复：秦律师
回复时间：2009/12/28 21:16:15
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| 你好，外地户口在北京工作，有缴纳公积金，可以在京贷款购房吗？需要什么手续？谢谢。 |
留言内容
留言者：匿名
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如题。
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留言时间:
2009/12/23 8:54:22
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| 回复内容 |
您好，北京目前对外地户口在京购房并无严格限制。
签订购房合同需要提供身份证及北京市暂住证。
如果需要贷款，还要提供个人收入证明、工资清单（按贷款银行要求）等。
公积金贷款，需要公积金在北京连续缴纳一年以上，出具公积金缴纳证明。
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回复：秦律师 13426269899
回复时间：2009/12/23 12:43:05
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| 我的房子是一层，根本就用不着电梯，而物业费中一半是电梯费，可以拒交吗 |
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留言者：匿名
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我的房子是一层，根本就用不着电梯，而物业费中一半是电梯费，可以拒交吗
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留言时间:
2009/12/11 15:22:57
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| 回复内容 |
1、物业费你不可以拒交。
2、你可以与物业公司沟通要求从物业费中免去电梯费所占部分的费用。
参考法规：
《物业管理条例》
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
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回复：秦律师 13426269899
回复时间：2009/12/17 13:58:04
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| 二手房税费优惠政策会中止吗？ |
留言内容
留言者：匿名
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中介的人说要是不尽快买房，到明年二手房税费政策会中止？请问是真的吗？
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留言时间:
2009/12/8 12:04:51
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| 回复内容 |
您好，
依据《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》财税〔2008〕174号：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010年营业税优惠政策是否会延续？目前这一问题已经有了肯定答案：12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中包括个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
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回复：秦律师 13426269899
回复时间：2009/12/9 22:51:14
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| 补充一点 |
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留言者：匿名
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不知道卖家是出于什么心理，想涨价？不想买了？
目前我们前前后后压了30多W，（虽然首付是24.5W，但是我们多给了6W多，到时候她拿到公积金中心的钱后需要退给我们，这个是合同上有规定的）。她很急，但是我们更急，我们花了30多W，现在房子还不是我们的。我们所在的地方，在2010年1月1日前，政府有购房退税的政策。我是希望能在2010年1月1日前，把整个流程办完的
现在她就是要求给她保证1个月后拿到钱，其他啥都不提，如果是按照合同收点滞纳金，我是能接受的，但是她完全不提，我担心到时候钱没准时到帐，她让我出20%的违约金。
我想了解如果她提出终止合同，我们有胜算要求她作出一定的赔偿吗？
如果她一直不提出终止合同，又一直不办，我该怎么办？我主动提出终止合同？会不会需要补偿她一大笔的违约金？
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留言时间:
2009/11/23 19:06:24
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| 回复内容 |
您好，您的问题答复如下：
根据您的描述，我们认为，在合同有效的情况下，如果卖方提出终止合同，一般她的合理理由就是你们没有按照合同约定付款。因此需要根据你们签订的具体合同条款判断公积金在1个月内下不来，你们是否构成付款违约。如果构成，那么她有权解除合同，并要求你们承担违约责任。
补充协议中规定了公积金支付时间，如果你们不能按时获得公积金完成付款，那么就可能构成违约。她就可以提出解除合同，并要求你们承担违约责任。
但如果证明公积金办不下来，是由于对方房产证未及时取得原因，那么你们可以相应免除责任。
希望你能跟我们联系，以便更具体的帮你做出准确判断。
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回复：秦律师 电话：13426269899
回复时间：2009/11/24 12:26:54
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| 二手房纠纷 |
留言内容
留言者：匿名
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2009年9月30日我们签了协议，我们购买对方A的房子一套，约定是10月20日我们将首付款24.5W交给A，然后中介协助她办理房产证（因为这个是刚刚交房的新房），7个工作日办理好，11月初开始走公积金贷款手续。
我们违约在先，10月30日才将24.5W首付款给了对方，11月1日她开始办理房产证。但是直到在11月23日，卖家要求我们签订一个补充协议，才愿意继续办理手续，她怕到时候因为我们延迟，但是我们追求她的责任。
协议内容是：
1，我们违约，导致后续的情况由我们承担，和卖家没有关系（没有写要追究责任或者是否保留追求责任的权利，也没有明确的写后续是什么情况）
2，然后我们一起找公积金中心办理后续手续（没写具体时间）
我们签了上一个协议后，她一定要我们保证从11月23日到12月23日，一定能通过公积金中心贷款并准时打款给她（这个协议里面，她也不愿意加上，如果公积金中心有延迟，所以允许我们延迟之类的条款）。因为我们无法保证公积金中心能如期的处理完所有手续打算给她，我们没有同意。
我个人觉得是她现在不愿意卖这个房子了，估计刁难我们。
到底我们签的这个协议能证明什么，我们都没责任？还是我有责任，她完全没责任呢？
如果终止合同，是不是我们只能认了？
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留言时间:
2009/11/23 17:34:25
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| 回复内容 |
您好：
按照我国现行法律规定，没有取得房产证的房屋是不允许出售的。假如起诉到法院，如果一审中对方仍未取得房产证，那么你们的合同可能被认定为无效。此时双方需要恢复原状，并按过错承担责任。对方要返还你钱，双方对于房屋未取得房产证都明知，都存在过错。对于造成的损失可能各担一半。
因此建议你们应设法让对方先拿到房产证。
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回复：秦律师 13426269899
回复时间：2009/11/24 12:25:42
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| 有关限价房5年后过户问题 |
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留言者：匿名
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我所买的限价房是家里别人名字，五年后如要过户需要交纳多少钱
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留言时间:
2009/11/22 13:51:00
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| 回复内容 |
您好，您的问题答复如下：
限价房满5年后转让的，需要按照届时同地段普通商品房和限价房差价的一定比例缴纳土地收益等价款。目前，该比例为35%。
为了律师准确回答问题，希望提问时，可以提供更详细信息：比如你有没有限价房购买资格？购房用的是家里什么人的名字？父母子女还是配偶？
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回复：秦律师
回复时间：2009/11/22 22:55:52
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