“二套房贷首付提高至五成，利率为基准利率的1.1倍，暂停发放第三套住房及非本地居民购房贷款。”2010年4月，国务院一系列房地产市场调控政策出台，重拳打压房价过快上涨势头。一时间，各地楼市掀起轩然大波，一手房、二手房市场的成交量纷纷大幅下滑，“退房潮”现象也开始愈演愈烈，围绕退房引发的纠纷日益增多。在北京，自房产调控政策出台以来，二手房市场购房人违约退房的比例达到了总纠纷比例的七成，而之前占比不足两成。

这些因退房而引发的纠纷，其焦点集中在此类“政策性违约”的买房人是否应承担相应的违约成本。一些因“银行首付提高无力筹够首付”或“政策收紧无法取得贷款”为由提出违约的买房人认为，退房并非个人意愿，而是政策调整导致，应属《合同法》中规定的“不可抗力”，买方可单独解除购房合同而不承担违约责任，开发商或卖房人应该退还之前收取的定金或首付款。

　　焦点一 购房人因政策原因贷不到款，可否单独解除合同？

　　买房人声音：房子是我千挑万选选中的，可贷不到款我只能退房，凭什么不是我的原因还要我付违约金？

　　2010年4月初，栾女士看中了松江区一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。没想到，刚刚缴纳好首付款的栾女士还没来得及申请贷款，房产新政已出台。根据政策规定，栾女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放贷款的行列，银行也表示无法向其发放贷款。于是，栾女士向开发商提出退还首付，开发商则以栾女士违约拒绝退还，还扬言要向其收取违约金。

　　律师看法：购房人是否需要承担违约成本，关键得看合同中有无特别约定。

针对栾女士这种因政策原因导致无法贷到款或贷不到足额款的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，购房人可据此条款单方面解除合同，并要求开发商退还已经收取的首付款和利息。不过购房人还应认真核对合同，有的开发商会专门在文本中单独约定‘购房人无法取得贷款或贷不到足额款，需自筹资金补足’，这样的话，要单方面解除合同需谨慎，开发商可据此提出要求支付违约金。”如果真的需要退房，最好还是与开发商协商处理，实在不行再通过法律手段解决。

焦点二 首付比例提高，凑不足首付款是否属于“不可抗力”？

买房人声音：本来首付三成的话还能买得起房，现在政策调整到五成买不起了，这种情况应该算是“不可抗力”。

　　刚刚结婚的郑先生想购买一套两室两厅的住房，原本说好首付三成，夫妻两人好不容易凑足了首付款并已缴付。可新政出台后，因为郑先生单身时曾购买过一套小房子，准备购买的这套房成为了第二套住房，首付款提高到了五成。“三成的首付我们夫妻俩都是费了很大劲才凑足的，如今提高到五成，房子我们肯定是买不起了。这样的政策调整应该算是‘不可抗力’的一种。”郑先生认为，《合同法》中规定了因‘不可抗力’而导致合同无法继续履行，购房人可不承担违约责任。

　　律师看法：政策调整是“不可抗力”还是“情势变更”亟待法律进一步说明。

《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对此，律师认为，“政府政策的调整”一般排除在不可抗力的范畴之外。因此，如若以不可抗力为由要求退房，没有法律依据。《合同法》中规定了另一种“情势变更”的原则，即合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。“对于这种因政策调整无法付齐首付的情况，应按‘情势变更’原则来对待。”因政策调整造成的房屋买卖纠纷是个新课题，由于目前并没有相关的法条规定，具体能否适用“情势变更”还需法院作出裁判。

对于如何解决凑不足首付而违约的问题，建议开发商可采取“垫付首付”的办法，即开发商与购房人协商支付方式后，由开发商垫付购房人其余首付款的办法。“对于有购房意愿的人来说，开发商此举可充分打消他们的顾虑，也可避免类似的纠纷产生。”